Zašto će nekretnine poskupjeti od 1. jula i da li je hitno kupiti stan

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Novi zakon bi trebao zaštititi novac dioničara. Ali banke će od toga imati najviše koristi.

Šta će se dogoditi 1. jula?

Od 1. jula 2019. godine stupaju na snagu izmjene i dopune zakona kojima se mijenjaju pravila odnosa preduzeća i naručitelja na tržištu zajedničke gradnje.

Programeri više neće moći direktno koristiti novac ljudi koji kupuju stanove u fazi izgradnje kuće. Ova sredstva će se držati na escrow računima. Preduzeće će ih moći ukloniti tek nakon što objekat bude pušten u funkciju.

Programeri će morati uzeti bankovne kredite - naravno, uz kamatu. Sberbank, na primjer, obećava da će ih posuditi po 7-8%, što je mnogo.

I zašto je potreban ovaj zakon?

Ovo je sljedeća faza u poboljšanju zakonodavstva u pokušaju da se zaštiti novac dioničara.

Do 2004. nije postojao jedinstven regulatorni okvir za zajedničku gradnju, pa su cvjetale razne prevare u vidu višestrukih prodaja istog stana više klijenata, nestanka investitora sa svim novcem itd.

Zakon 214-FZ značajno je poboljšao situaciju na tržištu zajedničke gradnje. Štiti kupca od dvostruke prodaje objekata, reguliše odnos između klijenta i investitora. Ali propis ne osigurava bankrot kompanije, što se ne dešava tako rijetko. Sada se u registru Ministarstva građevinarstva nalazi 887 problematičnih objekata.

Novi zakon je osmišljen da zaštiti vlasnike kapitala upravo od takvih slučajeva. Ukoliko kompanija ne ispuni svoje obaveze - ne završi izgradnju, propusti rok - onda će novac sa escrow računa biti vraćen klijentu.

Izgleda kao dobar zakon. Ili postoji kvaka?

Ovdje postoje neke nijanse. Novi mehanizam za zaštitu vlasnika kapitala je dobro poboljšanje. Isključuje situacije kada ljudi ostaju bez novca, bez stana, ali sa dugoročnom hipotekom za nepostojeći stambeni prostor.

Međutim, u isto vrijeme, izgradnja zgrade će koštati više za investitora, što će sigurno utjecati na cijenu stanova. A govorimo o cijeni nedovršenih stanova.

Evo kako je to prije funkcioniralo: programer je uzeo novac od dioničara i dao mu popust za korištenje ovih sredstava. Kupovina stana u ovom slučaju bila je svojevrsna investicija visokog rizika. Možete, na primjer, kupiti kuću u fazi iskopavanja za 1,5 miliona rubalja i pripremiti je sa tržišnom vrijednošću od 2 miliona. Sada programer ima mnogo manje razloga za takvu velikodušnost: i dalje mora platiti kamatu banci.

Dakle, stanovi u novim zgradama vjerovatno će poskupjeti: kompanije neće poslovati s gubitkom. Ali postoji i moćan faktor odvraćanja - kupovna moć Rusa. Za robu koja je preskupa, možda jednostavno nema trgovaca. Prema anketama, sada su kupci spremni da plate 5% cijene stana za sigurnije transakcije sa escrow računima.

Poskupljenje objekata zajedničke gradnje može pooštriti troškove ostalih stanova. Ali stopa rasta ovisi o tržištu. U 2018. godini cijene stanova na primarnom tržištu i bez zakona o escrow računima porasle su za 4,35%, na sekundarnom tržištu - za 1,58%.

Pa hoće li stanovi poskupjeti ili ne?

O tome niko ne može sa sigurnošću reći. Preduvjeti ukazuju da će stanovi poskupjeti. Ali o tome najviše od svega govore sami programeri. Moguće je da samo guraju ljude da kupuju stanove prije nego što zakon o escrow računima stupi na snagu. Štaviše, postoji rizik da će cijene za takve žurbe klijente već biti povećane.

Ono što se u ovom slučaju definitivno ne isplati je žuriti. Rizikujete u žurbi da date novac beskrupuloznom investitoru i postanete jedan od posljednjih prevarenih investitora u nekretnine. Pažljivo provjerite kompaniju - Lifehacker je napisao kako to učiniti.

Ako nemate vremena, ne brinite. Čak i ako cijene počnu rasti, bolje je malo preplatiti nego ostati bez stana i novca.

Čekaj, šta će biti sa novcem ako se banci oduzme dozvola?

Takav rizik je predviđen i zakonima. Ako banka izgubi dozvolu, Agencija za osiguranje depozita će vratiti novac - ali ne više od 10 miliona. Osiguranje važi do izdavanja stana ili dok ne raskinete ugovor sa investitorom.

Dakle, escrow račun izgleda kao depozit?

Samo djelimično, a banke u tom pogledu rade jako dobro. Zahvaljujući novom zakonu, oni će pozajmljivati investitore i primati kamate od njih. Dok budu gradili kuću, banka će moći da "uvrće" novac sa escrow računa i da od njih ima prihod. Nakon što se stanovi predaju investitoru, on će bez kamate prenijeti tačno onoliko koliko ste vi uložili. U slučaju bankrota developera, dobit ćete i novac bez kamate. Ovdje je očigledno ko će na kraju pobijediti.

Dakle, koji je rezultat?

Zaključak je jednostavan:

1. Od 1. jula 2019. kupovina nekretnina u izgradnji postat će sigurnija, ali moguće i skuplja.
2. Novac koji uplatite za stan ostaje u banci do puštanja kuće u rad. Ako programer prekrši obaveze, one će vam biti vraćene.
3. U slučaju problema sa bankom, novac će vam takođe biti vraćen, ali ne više od 10 miliona rubalja.
4. U svakom slučaju nema potrebe žuriti s kupovinom stana - uzmite u obzir sve nijanse. Ali ako ste odabrali programera i već ste planirali dogovor, možda ćete moći uštedjeti nešto novca.