10 grešaka pri kupovini stana koji može poskupjeti

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Spasit će vas pažnja prema nijansama, koje na prvi pogled izgledaju beznačajne.

1. Ne provjeravajte dokumente

Detaljno proučavanje dokumenata je toliko elementarna faza da se čini da se niko neće uhvatiti za to. Ali upravo takvo samopouzdanje ima sve šanse da postane fatalno.

Na primjer, prodavac će pokazati pasoš - običan dokument, ništa sumnjivo. A kasnije se ispostavilo da je prije šest mjeseci prijavio policiji da ga je izgubio. A sada pokušava sklopiti dogovor o nevažećoj identifikaciji. U budućnosti to može obećati mnoge probleme, čak i ako kupac na kraju uspije dokazati svoj slučaj.

Postoje i manje očigledne greške i greške u otisku, zbog kojih postoji rizik da se dovede u pitanje zakonitost transakcije - različiti datumi istog događaja u dokumentima ili neslaganje u jednom slovu u nazivima.

Šta da radim

Uvijek pažljivo pročitajte svaki rad, čak i ako pred sobom imate model ugovora. Provjerite datume, imena, prezimena - sve ključne informacije. Posebna služba Ministarstva unutrašnjih poslova "Provjera u odnosu na listu nevažećih ruskih pasoša" pomoći će da se utvrdi autentičnost pasoša. Da biste to učinili, potrebna vam je samo serija i broj dokumenta.

2. Zanemarite zakonitost izgleda

Država zabranjuje nasumično lomljenje i izgradnju zidova. Samovolja je ovdje opasna: u jednom stanu će prorezati vrata i cijelo stepenište će se srušiti. Stoga se svaki preuređenje mora dogovoriti.

Ukoliko prethodni vlasnik nije izvršio prepravku po slovu zakona, ova odgovornost će pasti na pleća novog vlasnika kuće i zahtijevat će mnogo vremena i mnogo novca. Štaviše, neke transformacije nikada neće biti odobrene. A zidove ćete morati vratiti na mjesta koja su postavljena prema dokumentima, inače stan može biti oduzet i prodat na javnoj licitaciji.

Šta da radim

Zatražite prošireni izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina koji sadrži tehnički plan stana. Tada će to biti moguće uporediti sa stvarnim rasporedom struktura i shvatiti da li je sve u redu. U nekim slučajevima, činjenica nekoordiniranog preuređenja će biti evidentirana u planu.

3. Ne provjeravajte arhivske podatke o prijavljenima u stanu

Dešava se da potvrda o registraciji u obrascu 9, gdje je sve upisano u stanu, ne postavlja pitanja. Ali postoje kontroverzne kategorije stanara o kojima vrijedi znati, čak i ako su otpušteni.

Na primjer, ovo su nestali. Ako je sud priznao osobu kao takvu, ona može biti ispisana Zakonom Ruske Federacije od 25. juna 1993. br. 5242-1. Ali kada se nestala osoba vrati, ima pravo da traži vraćanje registracije na staro mjesto prebivališta.

Slična je situacija i sa zatvorenicima. Od 2015. godine prestali su da se izdaju Saveznim zakonom od 31. decembra 2014. br. 525-FZ kako bi se registrovali u mjestima lišenja slobode. Međutim, zatvorske kazne su duge, pa teoretski postoji rizik da se počinilac, nakon odslužene kazne, vrati i pokuša da se upiše u svoj stari stan.

Šta da radim

Od prodavca morate tražiti dva sertifikata:

• Arhiva o prijavi u obrascu 9. Ne daje se uvijek dobrovoljno, jer sadrži lične podatke bivših stanovnika. Ali upravo ovaj dokument u dinamici prikazuje sve koji su ikada bili prijavljeni u stanu.
• Pomoć na obrascu 12. Sadrži podatak da li je neko iz „problematičnih“kategorija ikada bio prijavljen u stanu.

4. Ne zahtijevajte saglasnost supružnika prodavca

Imovina stečena u braku smatra se zajedničkom imovinom, čak i ako je upisana samo na ime muža ili žene. Dakle, jedan bračni drug nema pravo da prodaje stan bez saglasnosti drugog. Posao sklopljen bez odobrenja druge osobe može se osporiti.

Ali to nije sve. Slični problemi se ionako ponekad javljaju, čak i ako je vlasnik stana razveden. Na primjer, bivši muž i žena nisu uspjeli podijeliti imovinu i još uvijek je zajednički posjeduju.

Šta da radim

Zahtijeva se notarsko ovjerena saglasnost drugog supružnika ili sudska odluka o podjeli imovine, prema kojoj je imovina prenesena na prodavca.

5. Ne znam kako je formalizovana privatizacija

Ako u trenutku privatizacije lice koje je imalo pravo učešća odbije svoj dio, onda zadržava pravo da doživotno živi u stanu.

Zvuči malo strašnije nego što zapravo jeste. Takav zakupac može dobrovoljno pristati da se odjavi iz stana i prijavi na drugom mjestu, a to može učiniti i po sudskom nalogu.

Ipak, ako kupac odmah ne razjasni ovo pitanje, tada rizikuje da u budućnosti učestvuje u dugoj parnici.

Šta da radim

Proverite dokumente za privatizaciju i uporedite datume u njima sa spiskom stanara registrovanih u tom trenutku u stanu, koji su navedeni u arhivskoj potvrdi u obrascu 9.

A ako pronađete osobu s pravom na život, onda primite od njega ovjerenu izjavu o odricanju od ovog prava i dokument o registraciji na novoj adresi nakon što se otpusti iz starog stana.

6. Ne gledajte potvrdu poslovne sposobnosti prodavca

Svaki dogovor je validan ako su njegovi učesnici bili trezvenog uma i čvrstog pamćenja. Nažalost, nesposobnost nije očigledna - možete kupiti stan od vlasnika zdravog izgleda, a onda saznati da on nema pravo da ga proda. I na kraju ostati bez novca i bez stana.

Šta da radim

Zatražite od prodavca potvrdu o poslovnoj sposobnosti od psihijatra i narkologa. Štoviše, ako je moguće, bolje je otići s njim kod doktora kako biste bili sigurni da nije kupio dokumente u tranziciji.

7. Odbaciti nasljednike

Kupovina stana koji je naslijedio vlasnik je potencijalni izvor problema. Naravno, stvari ne idu nužno po najgorem scenariju.

Ali ponekad se nakon prodaje pojave zakinuti nasljednici koji osporavaju posao. I oni bi mogli da konkurišu za stan, pa se proces podele stambenog prostora mora ponovo pokrenuti. Kupac je u ovoj situaciji nevino povrijeđen.

Šta da radim

Što je više vremena prošlo od prijema nasljedstva, manji je rizik da će se pojaviti nezadovoljni ljudi. Pa pogledajte u potvrdu za godinu kada je stan ustupljen. I posavjetujte se sa advokatom - neka provjeri konkretnu situaciju sa stambenim prostorom koji ćete kupiti.

8. Gubitak djece iz vida

Ukoliko vlasnik ima djecu, moguće je da je stan kupljen na materinski kapital. U tom slučaju roditelji su dužni da svojoj djeci obezbjede stambene udjele. Ako nije odabrana, transakcija se može osporiti.

No, uređeni dječji dijelovi u stanu obećavaju dodatne probleme. Ako je vlasnik maloljetan, saglasnost za prodaju moraju dati organi starateljstva. A ako su djeca starija od 14 godina, onda i oni sami.

Šta da radim

Od prodavca nekretnine zatražite potvrdu Fonda PIO da materinski kapital nije utrošen za kupovinu stana. Ako su vlasnici djeca, provjerite da li su u paketu dokumenata sve potrebne saglasnosti.

9. Ne provjeravajte plaćanja za stambeno-komunalne usluge

Ne radi se čak ni o dugovima. Ako prethodni vlasnik nije platio komunalni stan, dugovi ostaju njemu. Izuzetak je remont, ovdje će novi stanodavac morati otplatiti neplaćanje.

Vrijedi pogledati račune za komunalije kako biste bili sigurni da vas zajednički stan neće upropastiti u budućnosti. Jer čak i u jednom gradu iznosi se ponekad jako razlikuju od okruga do okruga i od jedne do druge kompanije za upravljanje.

Dugovi prethodnog vlasnika su u opasnosti kada su ogromni. A ako je već ušao u stečajni postupak, onda se kupoprodajna transakcija može proglasiti nevažećom, a stan vratiti masi radi otplate dugova.

Šta da radim

Zatražite prikaz plaćanja za posljednje mjesece.

10. Varati sa ugovorom

Ljudi idu na razne trikove kako bi utajili porez. Na primjer, predlaže se da se u ugovor ne unosi cijeli iznos transakcije. To može biti od koristi za prodavca, ali ne i za kupca.

U tom slučaju, kupac će podnijeti sve zahtjeve za tačno iznos koji je naveden u dokumentima. Takođe neće moći da dobije punu poresku olakšicu za kupovinu stambenog prostora. A kada proda brže od tri godine kasnije, rizikuje da plati više poreza nego što bi mogao.

Štaviše, nema potrebe da pristajete na ugovor o poklonu umesto na kupoprodajni ugovor, kada je prenos novca formalizovan nekim dokumentom. Prvo, tada će kupac morati da plati porez - na prihode u vidu nekretnina primljenih na poklon od nekoga drugog, a ne od bliskog rođaka. Drugo, transakcija može biti poništena.

Šta da radim

Napišite istinu u ugovoru. Falsifikovanje je korisno za prodavca, ali prvo treba da razmislite o sebi i svojim prednostima.