5 grešaka pri kupovini stana u novogradnji koje koštaju novca i živaca

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Vjerovati u velikodušna obećanja programera i kupiti stan u oblasti koja vam se toliko sviđa na slici definitivno se ne isplati.

Većina nas u životu neće kupiti ništa skuplje od stana. Štedimo za kaparu nekoliko godina, zatim otplaćujemo hipoteku još 10 godina - i sve to da bismo stekli vlastite kvadrate.

Već osam godina vodim servis za pronalaženje stanova u novogradnji i još uvijek ne razumijem zašto se ljudi labavo odnose prema glavnoj kupovini u životu. U ovom članku ću vam reći o glavnim greškama pri kupovini stana u novogradnji, do čega vode i kako ih izbjeći.

1. Odaberite prvi stan koji se pojavi

Programeri postavljaju reklame na bilborde, u transportu, na Internetu i na televiziji. Naravno, stanovi u njemu su opisani na način da se čini da nema bolje ponude. Stoga ga mnogi ne traže. Svidio mi se stan na reklamnom posteru - i sada osoba u uredu programera sklapa ugovor.

Ovakvim pristupom, šanse za kupovinu najboljeg stana za vaš budžet su minimalne. Gotovo uvijek se ispostavi da je drugi investitor imao sličan stan jeftiniji. Ili isto, ali ima veću površinu ili bolje dvorište. Stoga toplo preporučujem da proučite tržište prije donošenja odluke o kupovini.

Odredite iznos koji ste spremni potrošiti i pogledajte šta programeri vašeg grada nude za ovaj novac. Usporedite ih međusobno po cijeni, površini, dodatnim karakteristikama kao što su završna obrada po sistemu ključ u ruke ili dvorište bez parkinga - i tek onda donesite odluku.

35 m² po cijeni od 40

Slučaj iz prakse: čovjek je kupio stan u Sankt Peterburgu. Iz oglasa je saznao za prijedlog promoviranog developera: 3 miliona rubalja, 35 m², kuća će biti isporučena za godinu i po dana. Sve mu je odgovaralo i on je ozvaničio dogovor.

A onda se ispostavilo da drugi programer prodaje stanove u istom dijelu grada, samo odnushki su već bili 40 četvornih metara. Razlika u cijeni bila je neznatna, 70 hiljada. Ovi stanovi su bili malo dalje od metroa, ali za kupca to nije bilo toliko bitno.

Vrijedilo je provesti par večeri prateći tržište, i izbor bi bio mnogo bolji.

Napravite zbirnu tabelu i uporedite stanove po parametrima koji su Vam važni. Pripremili smo šablon u Google Sheets - slijedite link, napravite kopiju i koristite ga.

Otvorite šablon →

Također ću predložiti neke od najpovoljnijih i najinformativnijih stranica za praćenje tržišta.

federalni:

• "CIJANOGEN";
• Yandex. Realty.

za Moskvu:

• MskGuru;
• "Novostroy";
• Novostroy - M.

Za St. Petersburg:

• SpbGuru;
• "Novostroy-SPb";
• Novostroy.su.

2. Vjerujte neutemeljenim obećanjima programera

Kako bi vas uvjerili da kupite stan od njih, programeri vas bukvalno bombardiraju obećanjima. “Kupite stan odmah! Tada će se ovdje pojaviti vrtić, škola, kafići i restorani, gradski javni prijevoz. Cijene stanova će skočiti u nebo! - oni kazu.

Kada kupujete nekretninu, ne možete vjerovati ničemu. Ako zaista postoje planovi za razvoj infrastrukture, onda ih treba dokumentovati u projektnoj deklaraciji. Također možete pretraživati općinske lokacije za planove teritorijalnog razvoja. Na primjer, Murin razvojni plan može se pronaći na web stranici općinskog okruga Vsevolozhsk.

Spašen i kupljen stan na otvorenom

Jedna porodica je preterano poverovala u obećanja investitora i kupila stan u fazi izgradnje u novoj zoni. Tada su tamo predate bukvalno tri-četiri zgrade, a sada su prodavali stanove u kućama druge etape. Od infrastrukture - put i nekoliko manjih lokala.

Kompanija je obećala da će se za samo pet godina ovdje pojaviti normalna urbana infrastruktura. Porodici je bilo posebno važno da se ovde pojavi vrtić, kaže investitor.

Prošlo je pet godina, a pojavili su se samo minibusi, lanci trgovina i štandovi s pivom. Dijete su morali poslati u mali privatni vrtić, jer nisu čekali državni.

Prazna obećanja ne tiču se samo infrastrukturnih objekata, već i kvaliteta samih kuća. Na primjer, umjesto obećanih tihih njemačkih liftova, postavljaju se obični mogiljevski. Ili obećavaju da će sakriti vodovodne cijevi u pod, a zatim napustiti ovu ideju i razvući ih duž zidova: morate ih umotati u kutije i pokvariti unutrašnjost.

Pažljivo proučite svoju projektnu deklaraciju i kapitalni projekat. Izvucite pesimistične zaključke: čega nema, toga neće biti. Na ovaj način nećete stvoriti nerazumna očekivanja za sebe, a ako programer ispuni svoja obećanja, to će biti prijatan bonus.

3. Ne obraćajte pažnju na područje

Neki kupci dolaze u novi kvart u kojem će prvi put živjeti tek kada im investitor izda kuću. I suočeni su sa neprijatnim iznenađenjima.

Oslikano drveće

Programer je kupcu pokazao područje buduće kuće na maketama napravljenim pomoću kompjuterske grafike. Kupcu se svidjelo i kupio je stan.

Nakon nekog vremena, čovjek je stigao u svoj novi dom. Očekivao je da će u dvorištu biti mnogo drveća, kao na onim renderima. Ali dočekalo ga je samo nekoliko grmova u blizini ulaza i ogromne nove zgrade okolo. Čovjek je kupio stan u tipičnom betonskom mravinjaku.

Obavezno - naglašavam, imperativ! - Prije kupovine stana obiđite područje u kojem ćete živjeti. I to ne 15 minuta sa prozora auta, već pješice i nekoliko sati. S posla stići do svog novog doma javnim prevozom. Prošetajte, idite u prodavnice, ručajte u kafiću. Pogledajte igrališta, razgovarajte sa stanarima - kako oni ovdje žive? Ovo će vam dati grubu predstavu o području i moći ćete donijeti informiranu odluku da li ćete ovdje kupiti stan ili ne.

Ako zapravo još nema područja, učinite isto u drugim, već naseljenim područjima graditelja. Možda vam se sada čini da sve ovo nije toliko važno i da je glavno šta se nalazi u stanu. Vjerujte mi na riječ: nije. Radim uglavnom u Sankt Peterburgu, gradimo spavaće sobe na periferiji sa gomilom nebodera: Murino, Parnas, Dybenko. I lično poznajem ljude koji štede novac, kupe tamo stanove, a onda se suoče sa životnom realnošću i mnogo žale. Gomile ljudi koji ujutro i uveče prate metro, gužve na ulazu i izlazu, identični neboderi, dvorišta prepuna automobila - sve to kvari utisak stanovanja.

4. Ne vjerujte agentima

U odnosu na agente postoji stereotip da su to sve ljudi koji ne rade ništa korisno, ali naplaćuju dosta novca za svoje usluge.

U stvari, đavo i nije tako strašan kao što je naslikan. Suprotno uvriježenom mišljenju, agenti vas ne naplaćuju: plaćaju ih programeri da dovedu kupce do njih. U isto vrijeme, agenti ostaju nepristrasni, jer rade sa mnogim programerima u isto vrijeme.

Za agenta je važno da kupite odgovarajući stan: za to on dijeli svoje iskustvo, odgovara na vaša pitanja, ponekad čak i djeluje kao psiholog ako ste previše zabrinuti. On će preuzeti i rutinski rad sa dokumentima. Za vas je upis hipoteke i plaćanje stana kompleksna nauka, a on je takve operacije izveo već stotine puta.

Naravno, sve se to tiče dobrih agenata koji pošteno rade za postotak od prodaje. Ima drugih koji žele dobiti novac od vas po svaku cijenu. Proučavajte recenzije na Internetu, tražite preporuke od prijatelja - po svaku cijenu pronađite posrednika s pozitivnim recenzijama. Najbolji agenti se uvijek pronalaze usmenom predajom.

5. Bojte se nedovršenih projekata

Ranije, prilikom kupovine stana u fazi iskopavanja, novac kupaca je išao direktno investitoru. U budućnosti bi kompanija mogla bankrotirati, a novac bi jednostavno izgorio.

Posljednjih godina tržište se stabiliziralo: okupirali su ga veliki investitori koji svake godine iznajmljuju nekoliko kuća, imaju za cilj da rade dugo i stoga cijene svoju reputaciju. Ipak, strah od nezavršene gradnje ostaje.

Nema potrebe da se više plašite. Od 1. jula 2019. godine na snazi je zakon član 15.4. Specifičnosti privlačenja sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji od strane investitora u slučaju polaganja tih sredstava na escrow račune pri prelasku developera na escrow račune. To znači da kada kupite stan u fazi iskopavanja, novac ne prenosite investitoru, već banci. Sredstva se čuvaju u banci dok se kuća ne izgradi - i tek onda ih investitor može primiti. Ako se kuća iz nekog razloga ne preda, banka će vam vratiti novac.

Nadamo se da će vam ovi savjeti pomoći da kupite stan iz snova. Ako ćete kupiti stan i brine vas bilo kakva pitanja, postavite ih u komentarima, rado ću vam odgovoriti!