Kako kupiti stan koji je već pod hipotekom

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Sigurnije je kupiti takav stan uz saglasnost banke i uz njeno učešće.

Da li je moguće kupiti stan koji je već pod hipotekom

Hipotekarni stan je založen od strane banke - evidencija o tome je u Jedinstvenom državnom registru nekretnina. Vlasnik ne može obavljati transakcije s takvim stanom bez dozvole hipotekara: Rosreestr jednostavno neće registrirati prijenos vlasništva. Ali to ne znači da je nemoguće prodati ili kupiti nekretninu pod hipotekom. Samo što će sama procedura biti malo komplikovanija i duža.

Zašto prodati stan koji ima hipoteku

Ako je stan otišao u banku putem suda jer vlasnik duguje kredit, onda ga finansijska institucija prodaje putem javne aukcije. Kada sam vlasnik odluči prodati nekretninu pod hipotekom, potencijalni kupci mogu biti sumnjičavi prema tome. Hipoteka ima reputaciju ropstva, čiji se okovi mogu odbaciti samo posljednjom uplatom. Ako čovjek proda stan, nešto nije u redu ili sa njim ili sa stanom, smatraju neki.

Zapravo, može biti milion razloga. Vlasnik je odlučio da se preseli u drugi grad zbog posla ili u veći stan zbog pridodate porodici. Supružnici se razvode, žele da otplate dug i podele novac za hipotekarni stan. Zajmoprimac je promijenio finansijske okolnosti, ne može se nositi sa kreditom i želi ga vratiti prije nego što situacija postane nepopravljiva.

Naravno, razlog može biti i nešto neugodno: krov prokišnjava, na ulazu je bar za drogu, a menadžment kompanija skupi toliko novca kao da zimi posipa trotoare Swarovski kristalima. Ali od ovakvih rizika niste osigurani ni kada kupujete stan bez hipoteke - samo trebate sve provjeriti.

Sada se u Rusiji gotovo polovina transakcija nekretninama odvija uz privlačenje hipoteka. Tako će na tržištu biti više stanova koji su opterećeni hipotekama.

Da li je isplativo kupiti stan koji je već pod hipotekom

Kada banka na javnoj licitaciji proda stan dužnika, može se očekivati značajan popust. Za finansijsku instituciju, ovo je neosnovna imovina, pa pokušava da je se reši jednostavnim vraćanjem sopstvenog.

Prilikom prodaje kuće od strane vlasnika ne može se očekivati neuobičajeno povoljna cijena. Ali ipak može malo odbaciti - za nepotrebne muke i da vas motiviše da kupite stan sa teretom.

Kako kupiti stan uz hipoteku

U zavisnosti od uslova, stan možete kupiti na različite načine.

Uz otplatu hipoteke u trenutku transakcije

Uslovi: transakcija se obavlja uz saglasnost banke u kojoj je trenutni vlasnik izdao hipoteku; kupac kupuje objekat za gotovinu.

Najsigurnija šema. Štiti sve strane u transakciji: kupca, prodavca i banku. Pogledajmo primjer.

Prodaje se stan za 3 miliona rubalja. Banka pristaje na transakciju i određuje iznos preostalog duga - 500 hiljada rubalja. Za proračune se koriste dvije ćelije. Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora u njih se polaže novac kupca: u jednom 500 hiljada, a u drugom 2,5 miliona.

Dokumenti za ćelije propisuju ko i kada može preuzeti račune. Ako kupoprodajni ugovor bude potpisan, a prenos vlasništva bude registrovan u Rosreestru, banka će moći da uzme svojih 500 hiljada iz jedne ćelije, prodavac - 2,5 miliona iz druge, a kupac - hipoteku za uklanjanje. teret. Ako dogovor ne uspije, kupac će vratiti svoja sredstva, a za ostatak se ništa neće promijeniti.

Ponekad se sredstva za zajam mogu deponovati ne preko ćelije, već direktno u banku, ali je finansijska institucija u svakom slučaju aktivno uključena u proces.

Sa ustupanjem duga

Uslovi: transakcija se obavlja uz saglasnost banke, kupac kupuje stan na hipoteku od iste banke.

Kupac banci podnosi zahtjev za hipoteku, kao da kupuje bilo koji stan. Proces odobravanja će biti sličan i trajat će otprilike isto vrijeme. Budući da će on postati zajmoprimac prilikom kupovine, finansijska institucija će provjeriti njegovu solventnost i odlučiti da li je spreman da ga vidi kao klijenta.

Ovdje se pored kupoprodajnog ugovora zaključuje ugovor o ustupanju prava potraživanja po starom kreditu ili novi ugovor o kreditu između banke i kupca. Opterećenje u Rosreestru se uklanja i nameće se novo uz upis prava sljedećeg vlasnika.

Tatjana Trofimenko Vodeći pravnik Evropske pravne službe

Ova shema je također prilično sigurna.

Uz prijevremenu otplatu hipoteke na teret kupca

Uslovi: banka ne pristaje na prodaju stana, kupac kupuje stan za gotovinu. Ili kupac uzima kredit od druge banke.

U tom slučaju kupac otplaćuje kredit. Shodno tome, on bi trebao imati pri ruci iznos jednak ostatku duga. Stranke zaključuju predugovor o kupoprodaji stana, prema kojem prodavac dobija novac za zatvaranje hipoteke. Potom se sa stana skida teret, a zatim se stambeni prostor prodaje kao nekretnina bez zaloga.

Ova opcija je rizičnija za kupca, jer se novac prenosi prema ugovoru koji ne podliježe registraciji kod Rosreestra.

Tatjana Trofimenko Vodeći pravnik Evropske pravne službe

U teoriji, prodavac može odbiti registraciju kupoprodajnog ugovora kod Rosreestra. Kupac će od njega moći dobiti novac, ali samo sudskim putem.

Šta treba zapamtiti

• Možete kupiti stan koji je već pod hipotekom.
• Morate ga provjeriti na isti način kao i stanovanje bez tereta.
• Sigurnije je kupiti stan uz saglasnost banke i uz njeno učešće.