Kako kupiti stan i ne požaliti: savjet stručnjaka

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Zajedno sa stručnjakom za nekretnine saznali smo na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine, zašto je uzeti i kako postupiti ako među vlasnicima ima maloljetnih osoba.

Na šta treba obratiti pažnju prilikom odabira kuće

Područna infrastruktura

Područje treba da bude samodovoljno kako bi većina objekata koje ćete redovno posjećivati bila, ako ne na pješačkoj udaljenosti, onda barem jednu ili dvije stanice od vašeg doma. Minimalni set je supermarket (a po mogućnosti nekoliko odjednom, kako ne bi stajali u redovima), apoteka i klinika. Ako porodica već ima ili se očekuje da će imati djecu, u blizini bi trebali biti i škola i vrtić. Tražite dalje prema vašim potrebama. Nekome je potreban fitness klub nedaleko od kuće, nekome je potreban jogging park ili opremljen prostor u kojem možete šetati i trenirati svog psa.

Prilikom pregleda stana, savjetujem vam da postupite od opšteg ka konkretnom. Prvo gledamo prostor (općenito), zatim kuću i okolinu, pa tek onda stan (privatni). Saznajte šta se nalazi u susjedstvu, ima li u blizini potrebna infrastruktura i zelena mjesta. Uvjerite se da u susjedstvu nema opasnih industrija.

Infrastruktura oko sekundarnog stanovanja je često bolja nego u novim područjima. Ako kupujete kuću u novogradnji, provjerite kako će se to područje razvijati. Dobro je ako se programer pobrinuo za udobnost kupaca i u projektu predvidio ne samo trgovine na prvim katovima kuća, već i školu s vrtićem na pješačkoj udaljenosti.

Avito je prikupio više o prodaji stanova iz cijele Rusije - postoje i nove zgrade i sekundarni stanovi od vlasnika. Koristeći filtere, možete brzo pronaći prikladnu opciju: odaberite područje grada, površinu stana i broj soba, tip kuće i željeni sprat - u pretrazi će se pojaviti samo odgovarajuće ponude rezultate.

Potražite oglase s oznakom "Online Display": to znači da je prodavač ili vlasnik spreman da vas odvede u obilazak stana koristeći video link koristeći kanal koji vam odgovara - na primjer, Skype ili WhatsApp. Osim toga, možete tražiti od vlasnika nekretnine da pokaže stanje ulaza, lifta i susjedne teritorije.

Transportna dostupnost

Kada morate kući sa tri transfera, to negira svu radost ušteđenog novca i uspješnog rasporeda stana. Lokacije izolirane od glavnih transportnih arterija možda neće biti tako atraktivne kao što je prodavač obećao. Relativno govoreći, ako samo jedan put vodi do tog područja, pripremite se za redovne saobraćajne gužve. Ujutro i uveče će biti potpuno krcato automobilima.

Pokušajte putovati od svog budućeg doma do posla i nazad u vršnim satima i provjerite radi li javni prijevoz redovno. Ovo se isplati učiniti, čak i ako uglavnom putujete privatnim automobilom. Ponekad je lakše uštedjeti vrijeme i doći kući autobusom nego zaglaviti u saobraćaju. Ali imajte na umu da su u velikim gradovima šanse da uđete u saobraćajnu gužvu veoma velike u površinskom javnom prevozu. U ovom slučaju, fokusirajte se na to koliko brzo i povoljno možete doći metroom ili vlakom.

Konačno, pogledajte područje očima stalnog stanovnika, a ne gosta. Da li je lako hodati od najbliže autobuske stanice i stanice metroa do svoje kuće, ili morate gaziti kroz pustoš u kojoj nema lampiona? Ima li organizovan parking ili je dvorište puno auta? Sve su to sitnice, ali utječu na udobnost života, pa je ponekad bolje ne štedjeti i odabrati opciju, doduše skuplju, ali u prikladnom području.

Stanje kuće

Nemojte se ograničavati na pregled stana i detaljno proučite ulaz, kuću i okolinu.

Alena Kvach

Pregledajte kuću izvana, odredite gdje se nalazi stan i provjerite ima li oštećenja na zidovima. Pogledajte kuda gledaju prozori, ima li u blizini ugostiteljskih objekata i objekata koji rade non-stop, koji remete mir.

Obratite pažnju na stanje prilaznih puteva i trotoara - ako čak i u toploj sezoni morate manevrirati između udarnih rupa, zimi će se cesta pretvoriti u stazu s preprekama. Pogledajte kako je uređeno dvorište: ima li klupa i mjesta za sport, igralište.

Alena Kvach

Neće biti suvišno komunicirati s neposrednim susjedima iz obližnjih stanova i vidjeti koji je kontingent stanovništva kuće. Obratite pažnju na stanje grupa liftova i liftova. Ako kuća ima otvor za smeće, onda biste trebali provjeriti kod susjeda ima li insekata i glodara, a također saznati kako rade komunalije i HOA ili kompanija za upravljanje.

Stanje stana

Nemojte da vas zavaraju svježi popravci - iza toga se mogu sakriti neispravne instalacije, cijevi koje cure ili bespravna pregradnja. Pregledajte stan tokom dana: na taj način možete cijeniti prirodno svjetlo i uočiti manje nedostatke kao što su tragovi curenja. Usput, bolje je odabrati opcije s prozorima na jugozapadu ili jugoistoku, ako želite da sobe budu svijetle tokom dana.

Alena Kvach

Unutar stana obratite pažnju na moguća curenja i preuređenja koji narušavaju strukturne elemente prostorije. Provjerite protok hladne i tople vode - u nekim domovima to je nepopravljiv problem. Preporučujem da pogledate račune za račune za komunalije i remont za nekoliko mjeseci. Neka udruženja vlasnika kuća uključuju opcije kao što su video nadzor ili sigurnost i čišćenje u komunalnim preduzećima. To rezultira značajnom količinom mjesečnih rata.

Ako pregledavate stan u hladnoj sezoni, dodirnite baterije i prođite rukom po zidovima koji graniče sa ulicom – ne bi trebali biti hladni. U kuhinji i kupatilu treba provjeriti ventilaciju. Pričvrstite komad papira na otvor - ako ga privlači otvor, onda je sve u redu.

Pregledajte prozore i balkon. Napominjemo da oko prozorskih otvora nema pruga i tragova buđi, kao ni duvanja iz pukotina. Proverite da li je lako otvoriti okvire u potpunosti i prebacite se na režim ventilacije. Ako prozori gledaju na bučnu ulicu, pobrinite se da dobro prigušuju zvukove izvana.

Pogledajte u kakvom su stanju pod, zidovi i plafon. Ako na plafonu postoje čudne mrlje i pruge, to su najvjerovatnije posljedice poplave. Sa komšijama odozgo možete još pregovarati, ali kada je stan na poslednjem spratu i kriv je krov koji prokišnjava, bit će teže ispraviti situaciju. Prođite kroz sobe i provjerite da vam pod ne škripi i ne pada pod nogama. Pregledajte uglove - ako vidite sive mrlje na tapetu, to je buđ. Morat ćemo ga izvaditi i ponovo popraviti.

Šta provjeriti prije kupovine

Izvod iz USRN-a

Bez uzimanja u obzir podataka iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, rizikujete da izgubite novac ako se, na primjer, stambeni prostor proda bez obavještavanja jednog od vlasnika. Izvod će vam pomoći da saznate koliko vlasnika zapravo stan ima i koje su njegove karakteristike: na taj način možete saznati tačan snimak i uporediti prostoriju sa tehničkim planom - nikad se ne zna, odjednom su vlasnici dogovorili nekoordinirano preuređenje.

Alena Kvach

Važno je razumjeti šta je nedosljedna rekonstrukcija. Ako je izvršeno na račun unutrašnjih pregrada u stanu, a nosivi zidovi nisu pogođeni, potrebno je naručiti novi tehnički pasoš od Zavoda za tehnički inventar (BTI), koji će potvrditi integritet strukturni elementi. Kada kuća sa plinskim štednjakom kombinira kuhinju sa prostorijom, raspored se može legitimizirati samo vraćanjem kuhinje u njen izvorni izolirani izgled - na primjer, restauracijom vrata i zidova.

Ako su vlažne zone prenesene u stan, takve promjene se ne mogu legalizirati. U budućnosti, to prijeti činjenicom da će prilikom prodaje kuće pod hipotekom, procjenitelj nezavisne procjeniteljske kompanije odbiti da odobri objekat. Moraćemo da sačekamo ljude koji su spremni da kupe stan sa preuređenjem za gotovinu. Zbog toga se smanjuje tržišna vrijednost nekretnine i sužava krug kupaca - 80% transakcija nekretninama se odvija uz učešće hipoteka.

Izvod će također pokazati da li kućište ima teret. Na primjer, nekretnine se mogu zaplijeniti zbog dugova ili dati u zalog banci. Neće uspjeti kupiti takav stan.

Avito štiti interese prodavaca i kupaca i osigurava da transakcije budu fer i transparentne. Prije kupovine, nekretninu možete provjeriti ovdje: izvještaj iz USRN-a i uvjeriti se da je sa stanom sve u redu. Izvještaj će vam pomoći da saznate katastarsku vrijednost objekta, na osnovu koje se obračunava porez na imovinu, pokazaće broj vlasnika i istoriju njihove promjene, kao i prisustvo tereta - npr. hipoteka, hapšenje ili ugovor o zakupu. Sve će to pomoći u smanjenju rizika prilikom kupovine. Za kupca, izvještaj košta 299 rubalja.

Za prodavce će izdavanje izvoda biti besplatno, sve troškove snosi Avito. Lični podaci u izvještaju se ne objavljuju: nema broja stana niti imena vlasnika. Takav ekstrakt pomoći će brzoj i profitabilnoj prodaji kuće - ako kupac vidi da je sve čisto s objektom, vjerojatnije je da će pristati na posao.

Lični dokumenti vlasnika

Ovo je osiguranje od sudara sa prevarantima: ako kupite stan od osobe koja se pretvara da je njegov vlasnik, onda ćete morati imati posla sa stvarnim vlasnikom nekretnine. Ministarstvo unutrašnjih poslova ima jedan sa kojim možete provjeriti da li je pasoš važeći. Pobrinite se da njegova serija i broj, kao i prezime, ime i patronimija vlasnika odgovaraju onima navedenim u dokumentima za stan. Ako je vlasnik nakon kupovine kuće promijenio pasoš, pogledajte njegovu pretposljednju stranicu - ona sadrži podatke o prethodno izdatim pasošima.

Provjerite to sa bračnim statusom vlasnika. Ako je kupio stan dok je bio u braku, tada se stan smatra zajedničkom imovinom. Prodaja stana bez dozvole supružnika neće uspjeti, pa tražite ovjerenu saglasnost za prodaju. Ako je vlasnik razveden, dobro će doći i sudska odluka o podjeli zajedničke imovine.

Alena Kvach

Ovdje treba obratiti pažnju ne samo na to kada je stan kupljen, već i na koji način plaćanja. Ako je kuća kupljena nedelju dana pre venčanja na hipoteku ili na rate, a u braku su supružnici zajedno plaćali, tada je za takav stan neophodna saglasnost muža ili žene, jer deo sredstava za otplatu dug je korišten iz opšteg budžeta. Rok zastare nakon razvoda je tri godine, nakon tog roka nije potrebna saglasnost.

Izuzetak su situacije kada je sadašnji vlasnik dobio stan na poklon ili ga naslijedio dok je bio u braku. Takva imovina pripada samo njemu.

Za maloljetne vlasnike vrijedi provjeriti rodni list ili pasoš i uporediti podatke sa podacima u stambenim dokumentima.

Alena Kvach

Ako su maloljetna djeca prijavljena u stanu, onda prije transakcije mogu biti otpuštena na bilo koje drugo mjesto. Istovremeno, potrebno je navesti alternativnu adresu, dijete ne može biti otpušteno „nigdje“. Ako roditelji imaju različite adrese registracije, onda je za otpust djeteta potrebna saglasnost drugog roditelja.

Kada su maloljetna djeca vlasnici dijela nekretnine ili objekta u cijelosti, potrebna je dozvola organa starateljstva. Oni će se pobrinuti da novo stanovanje ne pogorša uslove života djeteta i da ima odgovarajuće tehničke i druge karakteristike, kao što su površina stana, površina njegove lokacije, pristup obrazovnim ustanovama.

Title Deeds

Oni su takođe legalni. Na primjer, ako ga je vlasnik kuće privatizovao, takav dokument će biti ugovor o prijenosu stana u vlasništvo. Prilikom kupovine objekta, vlasništvo se potvrđuje kupoprodajnim ugovorom zaključenim sa prethodnim vlasnikom. Uz njega se mora priložiti akt o prijemu i prijenosu nekretnine i potvrda bivšeg vlasnika o prijemu novca.

Ako ga je vlasnik stana kupio dok se kuća tek gradila, vlasnički dokument će biti ugovor o zajedničkom učešću u izgradnji sa aktom o prijemu i prenosu gotovih stanova.

U slučajevima kada je vlasništvo potvrđeno ugovorom o poklonu ili potvrdom o nasljeđivanju, bolje je prije kupovine konsultovati se sa advokatom. Na primjer, mogu se pojaviti neobjavljeni nasljednici koji traže udio u stanu, a lažna šema može biti prikrivena kao ugovor o poklonu.

Upiti o upisanim u stanu

Trebat će vam potvrda o registraciji na obrascu br. 9 - pokazuje ko je trenutno prijavljen u prostoriji. Također možete izdati arhivsku potvrdu kako biste saznali ko je ranije bio prijavljen u stanu i provjerili ima li među tim osobama privremeno otpuštenih. Ako ih ima, bolje je kontaktirati advokata.

Potrebna vam je i potvrda o odjavi na obrascu br. 12. Navedene su osobe koje su iz ovog ili onog razloga otpuštene iz stana: na primjer, nalaze se u zdravstvenoj ustanovi, izdržavaju kaznu ili su otišli nedostaje. Ako svaka kolona sadrži "ne", sve je u redu, inače provjerite kod vlasnika šta se sada dešava sa ovim ljudima.

Alena Kvach

Ako se po prijemu potvrde na obrascu br. 12 ispostavi da je u stanu prijavljena osoba koja je trenutno u zatvoru, preporučio bih da se ne bavi ovim objektom. Nakon izdržane kazne, građanin ima pravo da se prijavi za svoje ranije mjesto prebivališta.

Potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ako je prodavaču sud ograničio svoju poslovnu sposobnost ili nije razumio značenje svojih radnji, transakcija se može proglasiti ništavom.

Alena Kvach

Ako se osoba prijavljena u stanu pokaže nesposobnom, treba imati na umu da se ova kategorija ljudi ispituje u sudskom postupku. Prilikom pregleda, građaninu se mora priznati nesposobnost. Pored toga, imenuje se i staratelj koji zastupa interese štićenika i stara se da se preseljenje izvrši u skladu sa zakonom.

Da budete sigurni, tražite od vlasnika stana potvrdu od psihijatra i narkologa - to je dokaz da je priseban i nije prijavljen. Možete pozvati stručnjaka da provede anketu upravo o transakciji.

Punomoćje

Prilično je rizično kupiti stan ne od vlasnika, već od njegovog zastupnika ovlaštenog za raspolaganje imovinom. Ali ako nema drugih opcija, provjerite je li sve u redu s punomoćjem. Mora biti ovjerena kod notara, a sumnje u autentičnost dokumenta možete otkloniti uz pomoć Savezne notarske komore. Uporedite podatke o nalogodavcu i predstavniku sa onim što je naznačeno u njihovim pasošima. Ako nalogodavac ne može doći na posao i pokazati pasoš, zatražite da pošaljete ovjerenu kopiju. Obavezno obratite pažnju na rok važenja punomoći i saznajte koja ovlaštenja ima zastupnik - možda on nema pravo sklapati transakcije u ime nalogodavca.