Kako prodati stan: detaljna uputstva

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Stan možete prodati sami ili se možete obratiti agentu za nekretnine. U svakom slučaju, Lifehacker će vam pomoći da sve učinite kako treba i da ne izgubite novac.

Kako prodati: samostalno ili uz pomoć posrednika

Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke. Kada se prodajete, potrošit ćete mnogo vremena i truda, uključujući i rješavanje pravnih pitanja, ali ćete uštedjeti na proviziji posredniku.

Lakša je prodaja stana uz pomoć posrednika. Sve što treba da uradite je da nađete posrednika, budete prisutni prilikom pregleda stana (poželjno, ali nije neophodno, ako ste npr. u drugom gradu) i prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora. Ali stručnjak će morati platiti 2-6% vrijednosti imovine za pomoć.

Kako odabrati agenta za nekretnine

Denis Rumjancev, menadžerski partner agencije za nekretnine Goodman Estate, savetuje da prilikom odabira posrednika obratite pažnju na njegovu kompetenciju, a ne na vreme rada na tržištu.

Denis Rumjancev Upravni partner agencije Goodman Estate Real Estate

Posrednik mora imati tehničko, ekonomsko, pravno znanje i biti procjenitelj, inženjer, pravnik, broker, psiholog, prodavač, marketer, fotograf, sve zajedno.

Da biste se uvjerili u kompetentnost agenta za nekretnine, možete zatražiti od njega da predoči dokumente koji potvrđuju njegovo znanje: diplome, potvrde i certifikate. Članstvo u profesionalnim zajednicama, na primjer, u Ruskom savezu trgovaca nekretninama, također će biti pokazatelj profesionalnih sposobnosti.

Obavezno pitajte kako možete prodati stan u traženom roku i po najvišoj mogućoj cijeni. Tražite lične uspjehe u prodaji u vašem području. Takođe je važno pronaći „svoju“osobu sa kojom bi bilo udobno, prijatno i lako raditi i komunicirati.

Kako prodati stan bez posrednika

1. Kako procijeniti nekretninu

Ispravna procjena će vam omogućiti da brzo prodate stan i ne izgubite novac. Prema riječima Denisa Rumjanceva, prosječne cijene mogu se naći na web stranici Federalne državne službe za statistiku. Ali ovaj portal nije konačna istina, jer cijenu određenog stana čini nekoliko faktora. Na cijenu utiču:

1. Broj soba.
2. Površina stana.
3. Raspored: izolovane sobe se vrednuju više od susednih.
4. Okućnica, infrastruktura: parking i igralište u dvorištu ili u blizini, trgovine, škole i vrtići na pješačkoj udaljenosti omogućit će Vam prodaju stana po višoj cijeni.
5. Sprat na kojem se stan nalazi: što viši to bolje.
6. Prisutnost balkona ili lođe.
7. Okrug: uzeta je u obzir blizina centra i stajališta javnog prevoza, prisustvo obližnjih parkova i rekreacionih zona i tako dalje.
8. Veličina računa za komunalije.

Da biste samostalno odredili cijenu stana, potrebno je pronaći najsličnije objekte na tržištu. Koristite sve dostupne izvore: sajtove sa malim oglasima, časopise o nekretninama itd.

Prosječna cijena za sličan stan bit će ono što tražite. Može se neznatno povećati ako ste spremni dugo čekati na posao ili neznatno smanjiti ako nekretninu treba hitno prodati.

Objekt, čija je cijena 15% veća od tržišne, čini do 10% svih mogućih kupaca, 10% - trećinu. Nekretnina odgovarajuće cijene privući će 60% potencijalnih klijenata.

Denis Rumjancev Upravni partner agencije Goodman Estate Real Estate

2. Koja dokumenta su potrebna za prodaju stana

Da bi zaključio transakciju o prodaji i kupovini nekretnine, prodavac mora imati u rukama:

• pasoš;
• vlasnički list, ako je stan kupljen prije 15.07.2016.
• katastarski pasoš za stan iz BTI;
• izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (morate ga uzeti u teritorijalnom odjelu Rosreestra, ili na web stranici odjela ili u MFC-u);
• izvod iz kućne knjige o broju osoba prijavljenih u stanu (idite u UK, HOA, ZhSK ili MFC);
• potvrdu o nepostojanju dugova na računima za komunalne usluge (HOA, stambena zadruga, UK, stambeni ured ili Jedinstveni centar za informacije i poravnanje);
• potvrdu o zakonitosti obnove, ako je izvršena (BTI);
• notarski ovjerena saglasnost supružnika za prodaju nekretnine, ako je kupljena u braku;
• dozvolu organa starateljstva za prodaju stana ako je njegov vlasnik maloljetan.

3. Kako reklamirati stan

Da biste privukli potencijalne kupce, potrebno je pravilno sastaviti i postaviti oglas za prodaju stana.

Snimite kvalitetne fotografije

Nije dovoljno ležerno fotografisati stan telefonom. Pripremite svoj životni prostor za snimanje. Uklonite iz okvira sve nepotrebno, otrcano, previše svakodnevno, oku neugodno. Obrišite prašinu, operite vodovod, pažljivo stavite cipele na prag, rastavite tube i tegle na otvorenim policama. Dodajte neke ugodne elemente: buket cvijeća na kuhinjski stol, ukrasne jastuke na sofu.

10 načina da transformišete stan bez kupovine novih stvari →

Snimanje je najbolje obaviti po sunčanom danu.

Napišite tekst koji privlači pažnju

Dajte detaljnu najavu sa svim prednostima stana. Prvi dio teksta treba da sadrži tehničke karakteristike: spratnost kuće, broj soba, prisustvo lođe i tako dalje.

Razmislite o prednostima stana koje su vama nebitne, ali bi mogle biti interesantne kupcu. Na primjer, za bezdjece nije važno da se u blizini nalaze vrtići i škole, ali je blizina obrazovnih institucija prednost za veliku porodicu.

Postavite oglas

Odaberite stranice za oglašavanje vašeg stana. Među univerzalnim stranicama za prodaju nekretnina u Rusiji - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Možda postoji lokalni oglasni prostor u vašem gradu.

Nemojte zanemariti društvene mreže. Postavite oglas za prodaju stana na svoju stranicu i zamolite prijatelje da ga podijele.

4. Kako pokazati stan i pregovarati sa kupcem

Pripremite se za sastanak

Prije nego što potencijalnim kupcima demonstrirate nekretninu, potrebno je dovesti u red ne samo stan, već i ulaz. Ušrafite jarku rasvjetu na stepenište, operite ga ili barem pometite.

Kod kuće zalijepite tapete koje su se odmaknule od zida, operite prozore, očistite šljive da nema neugodnog mirisa, očistite. Kolač možete ispeći prije susreta s mušterijama: nije ga potrebno jesti, ali miris svježih pečenih proizvoda stvorit će prijatan osjećaj kod posjetitelja.

Vaš zadatak je stvoriti wow efekat u svakom kontaktu potencijalnog kupca sa vama i vašim objektom.

Denis Rumjancev Upravni partner agencije Goodman Estate Real Estate

Razgovarajte sa kupcima na pravi način

Dobro znate ne samo prednosti, već i mane stana. Posmatrajte to očima kupca i razmislite koja bi pitanja mogla postaviti a koja će mu izazvati nezadovoljstvo. Napravite listu argumenata koji će privući učesnike na svoju stranu.

Potencijalni kupac će vjerovatno cjenkati. Pogotovo ako je na sastanak došao preprodavac koji je zainteresiran da što više snizi cijenu. Odlučite unaprijed do koje cijene ste spremni da se spustite. Kupac može dati razne (uključujući i nepostojeće) argumente zašto bi trebalo da prodate stan jeftinije. Nemojte podleći psihološkom pritisku, sagledajte situaciju trezveno, branite svoju cijenu.

5. Kako zaključiti ugovore o depozitu i kupoprodaji

Ugovor o depozitu

Ovo je dokument koji potvrđuje ozbiljnost namjera obje strane. Kupac izjavljuje svoju želju da kupi nekretninu i daje prodavcu određeni iznos (obično 2-5% ukupne cijene stana). Vlasnik stana se zauzvrat obavezuje da će ga prodati konkretnom klijentu po ugovorenoj cijeni.

Ugovor predviđa sankcije u slučaju otkazivanja transakcije za obje strane. Ako se kupac predomisli, prodavac zadržava novac za sebe. Ukoliko vlasnik nekretnine ne želi prodati stan, vratit će depozit u dvostrukom iznosu.

Ugovor o prodaji

Prije transakcije prodavac mora pripremiti paket dokumenata za nekretninu i ispisati sve stanare koji su prijavljeni u stanu.

Kupoprodajni ugovor se obično sastavlja kod notara. Potpisuje se nakon što dobijete novac za stan i napišete račun da je kupac sa vama izmirio.

Nakon potpisivanja ugovora, potrebno je da teritorijalnom organu Rosreestra predate dokumente za registraciju prenosa vlasništva nad nekretninama. Državna pristojba za fiksiranje transakcije iznosit će 2.000 rubalja.

6. Kako prenijeti novac

Preko sefova

Kupac iznajmljuje sef u depozitoriju banke i sa institucijom zaključuje ugovor kojim se utvrđuju uslovi za pristup ćeliji bivšeg vlasnika stana. Na primjer, prisutnost kupoprodajnog ugovora.

Prodavac, zauzvrat, iznajmljuje sef, u koji stavlja potvrdu o prijemu novca. Kupac će ga moći preuzeti nakon zaključenja transakcije pod uslovima navedenim u ugovoru o zakupu ćelije. Na primjer, opet, ako postoji kupoprodajni ugovor.

Prilikom popunjavanja ćelija moraju biti prisutne obje strane u transakciji. Tako prodavac može prebrojati novac, a kupac se može uveriti da je račun na mestu.

Putem depozita kod notara

Notar može izvršiti transakciju preko svog računa: uzeti novac od kupca i prenijeti ga prodavcu. Ali usluga će, najvjerovatnije, uključivati proviziju banke, čija visina ovisi isključivo o apetitima institucije.

Gotovinski transfer

Možete zamijeniti novac za račun bez trikova. U ovom slučaju vrijedi ih prebrojati, pregledavajući svaki račun na autentičnost. Transakciju je bolje obaviti pod kamerama ili pred svjedocima (na primjer, u kancelariji notara).

Naravno, ne treba razmišljati o tome gdje i kada ćete primiti veliku svotu novca kako biste je sigurno donijeli u svoj dom ili banku.

7. Kako prenijeti stan na novog vlasnika

Na dan podnošenja dokumenata Rosreestru, prodavac predaje ključeve stana kupcu. Strane potpisuju akt o prijemu i prijenosu nekretnine, kojim se potvrđuje da je kupac stan napustio u ispravnom obliku.

Kako izbjeći prevaru

U prometu nekretnina, najranjivija karika je kupac. Ali prodavac takođe ima na šta obratiti pažnju:

1. Prijenos novca se mora izvršiti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora. U suprotnom, prodavac rizikuje da ostane bez plaćanja nekretnine: posao je već zaključen i kupac nema razloga da žuri sa obračunom. Ako imate posla s prevarantom, on može brzo prodati stan i nestati sa duplom porcijom novca: vašim i novim kupcem.
2. Ne predajte originalne dokumente ni kupcima ni agentima prije nego što se transakcija završi. U suprotnom, stan se može prodati bez vašeg znanja.