Iznajmljivanje stana ili uzimanje hipoteke: što je isplativije

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Detaljna analiza sa primjerima i proračunima.

Kada se porede hipoteke i iznajmljivanje nekretnina, materijalni aspekt obično bledi u drugi plan. Učesnici diskusije saznaju šta je bolje: platiti tuđem ujaku ili otići u ropstvo banci, preplatiti, ali za svoje, ili se stalno kretati u potrazi za isplativijim opcijama. Ali ako napustite sentiment i okrenete se brojevima, onda situacija postaje jasnija.

Najam i hipoteka u brojevima

Promjene cijena nekretnina i stanova za iznajmljivanje, kao i visina inflacije na duži period mogu se predvidjeti samo približno, tako da će kalkulacije biti netačne. Pa ipak, brojevi su elokventniji od riječi.

Prosječna ponderisana stopa na stambene kredite u aprilu ove godine, prema podacima Centralne banke, iznosila je 9,64%. Prema analitičarima Domofond.ru, iznajmljivanje stana u martu 2018. bilo je u prosjeku 0,7% jeftinije nego u decembru 2017. godine. Međutim, radi tačnosti, pretpostavićemo da će stanodavac povećati uplate za 5% godišnje.

Za proračune, uzmimo regionalni centar, grad od milion stanovnika Volgograda i savezni grad Sankt Peterburg.

Volgograd

Hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u Volgogradu, prema Domofond.ru, iznosi 2.365.695 rubalja. Razmotrite situaciju ako ste akumulirali početnu uplatu od 15%, 25% i 50% vrijednosti stana i uzeli hipoteku od 9,64% godišnje na period od 10 godina.

Predujam, rublje	Mjesečno plaćanje, rublje	Preplata, rublje	Ukupna cijena stana, rubalja
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Izračuni ne uzimaju u obzir dodatne troškove pratećih usluga u vidu osiguranja kuće i osobe koja je uzela hipoteku, te naknade kao što je porezni odbitak.

Pretpostavimo da će cijene nekretnina rasti za 5% godišnje, onda će za 10 godina stan koštati 3,67 miliona rubalja.

Najam

Prosječna cijena najma dvosobnog stana u Volgogradu je 15.845 rubalja mjesečno. Ako stanodavac poveća stanarinu za oko 5% godišnje, onda će za 10 godina zakupac morati plaćati 24.556 rubalja mjesečno. Sve u svemu, tokom godina će platiti 2.389.344 rubalja za život. Za razliku između cijene hipoteke sa učešćem od 15% i zakupnine, stanar može iznajmiti stan po predviđenoj cijeni od 2028. godine na još tri godine i devet mjeseci.

Uz prosječnu platu u Volgogradu od 28.483 rublje, i plaćanje stanarine i hipoteke čini se izvodljivim za porodicu sa dvije zaposlene odrasle osobe.

Također vrijedi uzeti u obzir da zakupac ima neutrošenu ušteđevinu za učešće (ako postoji), koju može staviti u banku uz kamatu. Prema podacima Centralne banke, prosječna ponderisana stopa na depozite sa rokom dospijeća od jedne do tri godine u 2018. godini iznosi 6,41%. Tokom 10 godina, indikator će se mijenjati nekoliko puta, ali za izračune ćemo koristiti ovu konkretnu cifru. Izračuni ne uzimaju u obzir kapitalizaciju.

Predujam (ušteda), rublje	Iznos u 10 godina, rubalja
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Shodno tome, za 10 godina zakupac ne samo da će trošiti manje, već će i zaraditi na depozitu.

Najam i ušteda

Iz prethodnog paragrafa jasno je koliko će osoba moći da akumulira na depozitu za 10 godina ako nastavi da iznajmljuje kuću.

Najveće šanse da uštedite za stan i kupite ga bez hipoteke ima osoba koja ima polovinu cijene stana, ali samo ako se cijena nekretnine ne promijeni.

Za 10 godina 425.213 rubalja mu neće biti dovoljno da kupi stan. Da bi ceo iznos imao pri ruci u pravo vreme, moraće da uštedi nešto više od 3,5 hiljada rubalja mesečno.

Za pet godina na depozitu će imati 1.561.491 rublju. Za kupovinu stana u ovom trenutku, osoba treba da izdvoji 13,4 hiljade mesečno za svih pet godina. Zajedno sa troškovima zakupa stambenog prostora, on će u prvoj godini potrošiti 29,3 hiljade, a u petoj 32,6 hiljade. Shodno tome, ako kupi stan za pet godina, ukupni troškovi uključujući stanarinu iznosit će 3.415.482 rubalja, za deset - 4.755.039 rubalja. Obje opcije su skuplje od hipoteka.

St. Petersburg

Hipoteka

Prosječna cijena dvosobnog stana u Sankt Peterburgu je 6.797.671 rublje.

Predujam, rublje	Mjesečno plaćanje, rublje	Preplata, rublje	Ukupna cijena stana, rubalja
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Da ne biste preplatili hipoteku, morate ili akumulirati početnu uplatu u iznosu od najmanje polovine cijene stana, ili povećati mjesečnu uplatu i skratiti rok kredita. Sa prosječnom platom od 58,5 hiljada rubalja, očigledno ne može svako to učiniti.

Za 10 godina stan će navodno koštati 10,99 miliona rubalja.

Najam

Prosječna cijena iznajmljivanja dvosobnog stana u Sankt Peterburgu iznosi 32.744 rubalja mjesečno. Uz povećanje troškova zakupnine za 5% godišnje, za 10 godina mjesečno plaćanje će biti 50.787 rubalja, a zakupac će platiti ukupno 4.942.178 rubalja. Za razliku između cijene hipoteke sa učešćem od 15% i kirije, stanar može iznajmiti stan po predviđenoj cijeni od 2028. godine na još osam godina i tri mjeseca.

Ne snižavajte ni svoju ušteđevinu.

Predujam (ušteda), rublje	Iznos u 10 godina, rubalja
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Najam i ušteda

I opet, osoba koja već ima polovinu svoje cijene može računati na kupovinu stana bez hipoteke. Ali za njega će biti problematično da ispoštuje rok od pet godina. Za pet godina na računu će imati 4.448.162 rublje. Da bi prikupio potreban iznos, svakog mjeseca treba uštedjeti 39,2 hiljade. Zajedno sa troškovima zakupa, prve godine će morati da izdvaja 72 hiljade mesečno.

Ako kupi stan za pet godina, ukupni troškovi uključujući stanarinu procjenjuju se na 8.968.837 rubalja, za 10 godina - na 11.739.849 rubalja.

Dakle, šta je isplativije

Prema prosječnim procjenama, renta je isplativija. U svim slučajevima, mjesečna zakupnina je manja od plaćanja hipoteke. Istovremeno, početna uplata ne samo da se ne troši, već donosi i novac.

Međutim, za 10 godina će osoba koja je odabrala hipoteku posjedovati stan, a zakupac neće.

Što se tiče najma stambenog prostora i istovremenog povećanja štednje za stan, ni ovdje nije sve tako jednostavno. Predvidljivi faktori funkcionišu: što više novca imate pri ruci, što je veći prihod i niži trošak nekretnina i stanarine u vašem gradu, to su veće šanse da uštedite za stan bez hipoteke i ostanete u plusu. Međutim, prilikom izračunavanja obično ne uzimaju u obzir da cijene nekretnina mogu značajno porasti tokom 10-15 godina.

Stoga je vrijedno uzeti u obzir još jedan ključni pokazatelj - vrijeme. Dugoročna predviđanja su teška, čak i za specijaliste. A stabilnost u zemlji je bliža vjerskom pokazatelju: ili vjeruješ u to ili ne vjeruješ. Stoga, ako morate uštedjeti za stan više od pet godina, trebali biste uključiti ne samo logiku, već i intuiciju u proračune.

Imajte na umu da inflacija depresira novac, a nekretnine rastu u vrijednosti.

Međutim, prema Rosstatu, u posljednje tri godine cijene na sekundarnom tržištu bilježe pad svih tipova stanova, osim elitnih.

Kao dodatni faktor, vrijedi uzeti u obzir blizinu starosne granice za odlazak u penziju. Biće teško iznajmiti stan za isplatu penzija, ali u velikim gradovima to će biti nemoguće. Dakle, do ovog trenutka dobro je imati svoj dom, čak i ako ste ga dobili uz preplatu.

Argument da bi od novca koji je otišao u banku mogao iznajmiti stan do kraja života je zdrav ako odustaneš od kupovine kuće u velikom gradu i iznajmiš stan po vrlo povoljnoj cijeni. Dakle, ako uštedite 3 miliona na preplati, to će vam dati 25 hiljada godišnje mesečno tokom 10 godina (ali treba uzeti u obzir inflaciju).

Novac se također može uplatiti. Iznos od 3 miliona, uzimajući u obzir trenutnu prosječnu kamatu na depozite, donosit će 15 hiljada rubalja mjesečno kamate, 4 miliona - 20 hiljada.

Kako izračunati šta je najbolje za vas

Prosječne kalkulacije daju prosječne rezultate, pa da biste razumjeli šta je za vas isplativije, morat ćete sami napraviti proračune. Da biste to učinili, potrebni su vam sljedeći podaci:

1. Iznos kirije za stan.
2. Iznos vaše ušteđevine koji planirate iskoristiti kao kaparu.
3. Cijena stana koji želite kupiti.
4. Kamatna stopa na hipoteku (možete koristiti nacionalni prosjek ili onu koju nudi banka u kojoj želite da uzmete hipoteku).
5. Procenat bankovnog depozita kojem ste spremni povjeriti svoj novac na duži period.

Ako birate između hipoteke i iznajmljivanja kuće uz uštedu novca za kupovinu stana

1. Hipoteka

Uz pomoć ili na web stranici vaše banke izračunajte koliko godina će trajati vaša hipoteka uz optimalnu mjesečnu uplatu, kolika će biti preplata.

Uz cijenu stana od 5,2 miliona rubalja, početnu uplatu od 3,2 miliona, kamatnu stopu od 11% i rok hipoteke od sedam godina, mjesečna isplata iznosiće 34.245 rubalja, a preplata 876.569 rubalja.

2. Iznajmljivanje stana

Izračunajte koliko ćete godinama plaćati za iznajmljivanje stana, uzimajući u obzir moguća povećanja stanarine.

Na primjer, dajete 22 hiljade rubalja mjesečno i iznajmljujete stan tri godine. Za to vrijeme cijena nikada nije porasla, ali je očigledno da za sedam godina kirija neće koštati isto. Dakle, u narednoj godini ćete vjerovatno dati za najam 22 × 12 = 264 hiljade, u naredne tri godine - 24 × 36 = 864 hiljade, u preostale tri - 26 × 36 = 936 hiljada, ukupno - 2,06 miliona rubalja.

3. Depozit i štednja

Izračunajte koliko ćete novca skupiti na depozitu za period trajanja hipoteke i procijenite iznos. Zatim izračunajte koliko ćete imati novca nakon prve godine, druge i tako do kraja roka hipoteke. Odlučite se i o iznosu koji možete mjesečno izdvojiti za kupovinu stana, izračunajte koliko će vam to dati za godinu-dvije, i tako do kraja roka hipoteke. Sada jednostavnim sabiranjem iznosa na depozitu i štednji saznajte za koliko godina ćete moći prikupiti novac za nekretnine.

Na depozit bez kapitalizacije sa kamatnom stopom od 6,1%, iznos od 3,2 miliona rubalja za sedam godina pretvoriće se u 4.566.400 rubalja.

Čak i ako cijene nekretnina ne rastu, onda je za sedam godina nemoguće kupiti stan bez hipoteke.

Postoji opcija da ne čekate da se potreban iznos akumulira na depozitu i da uštedite 20 hiljada rubalja mesečno ili 240 hiljada godišnje. Zatim, nakon pet godina, ušteda će biti 5.376.000 rubalja. Uzimajući u obzir zakupninu, ukupni trošak nekretnine bit će 6.640.000 rubalja, a ostat će 176.000. Za sedam godina hipoteka na stan će ići na 6,8 miliona. Odnosno, troškovi su otprilike isti, ali su dvije godine ušteđene, odnosno iznajmljivanje stanovanja i štednja u ovom trenutku je isplativije.

Ove kalkulacije funkcionišu samo ako se cena stana nije menjala pet godina, a najam nije poskupeo brže od predviđenog.

Kada ne možete da uštedite za stan čak ni za vreme trajanja hipoteke, očigledno je da je pozajmica kod banke isplativija od štednje.

Ako birate između hipoteke i najma, a ne planirate kupnju stana u budućnosti

1. Zapamtite koliko dajete stanodavcu

Uzmimo brojke iz prethodnog primjera - 22 hiljade rubalja.

2. Izračunajte mjesečnu uplatu hipoteke

Opet broj iz prethodnog primjera je 34,3 hiljade rubalja.

3. Uporedite dva broja

Očigledno, isplativije je iznajmiti, čak i ako u izračunima ne uzmete u obzir kaparu. Ako sve nije tako jednostavno, podijelite iznos kapare s brojem mjeseci hipoteke i dodajte primljeni iznos mjesečnoj uplati:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 hiljade rubalja.

Poređenje sa 22 hiljade je još jasnije. Čak i ako se za sedam godina kirija udvostruči, iznajmljivanje stana će i dalje biti isplativije.

Međutim, već u osmoj godini, osoba sa hipotekom će je u potpunosti otplatiti i plaćati samo režije. I zakupac će nastaviti da plaća isti iznos za kiriju. S druge strane, da renta ne bi porasla, iznos koji bi otišao u hipoteku bio bi dovoljan za zakup na 26 godina.

4. Izračunajte koliko ćete zaraditi na novcu koji je mogao otići na kaparu

Za sedam godina depozit će iznositi 4,57 miliona rubalja. A ako odgodite razliku između plaćanja u iznosu od 12,3 hiljade mjesečno na mjesečnom nivou, onda će za sedam godina donijeti još 1,03 miliona. Ukupan iznos od 5,6 miliona, položen na 6,1% godišnje, donosiće 28,5 hiljada rubalja mesečno kamate.