Kako odabrati između novogradnje i sekundarne zgrade ako ćete kupiti kuću

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke.

Kupovina kuće općenito nije laka. Postoji mnogo nijansi koje treba uzeti u obzir. I jedno od pitanja na koje naiđe budući vlasnik nekretnine - novogradnja ili sporedna nekretnina? Svaka od opcija ima svoje obožavatelje, ali nijedna od njih se ne može reći: ova je definitivno bolja. Sve zavisi od vaših potreba i želja.

Analizirajmo glavne kriterije po kojima vrijedi usporediti sekundarno stanovanje i stanove u novogradnji kako bismo lakše napravili izbor.

Lakoća transakcije

Puno je sitnica koje treba imati na umu kada kupujete na sekundarnom tržištu. Na primjer, pazite da stan nije u zalogu, da je prodavac adekvatan, da mu bračni drug nije protiv prodaje nekretnine itd. Ako svi dokumenti nisu pažljivo provjereni, postoji rizik da će transakcija biti poništena za nekoliko godina. Stan će morati da se napusti i tuži da bi se novac vratio. Stoga je za kupovinu potrebna pažnja, a često i pomoć advokata ili agenta za nekretnine.

Osim toga, prilikom kupovine objekta u starom stambenom fondu, često morate sudjelovati u lancu transakcija. Vaš prodavac takođe kupuje stan, kao i njegov prodavac - i tako dalje. Ponekad su ovi lanci prilično dugi. A ako jedan link ispadne, svi ostaju bez dogovora.

Glavna opasnost pri kupovini nove zgrade je rizik da naletite na prevaranta. Postoji čak i poseban termin za njihove žrtve - prevarene vlasnike kapitala. Nekada je nesavjesna firma mogla više puta prodati stanove ili potpuno nedovršen objekat. A kupci su bili lišeni novca.

Situacija je bila regulisana zakonom. Sredstva investitora se sada šalju na escrow račune. Kada je kuća gotova, novac se prenosi investitoru. Ukoliko se to ne dogodi, sredstva se vraćaju kupcu.

Odnosno, općenito je postalo sigurnije kupiti stan u novoj zgradi. Nekretnine nemaju istoriju, tako da samo trebate provjeriti savjesnost projektanta. Štaviše, novo stanovanje se prodaje direktno i prodaje se bez ikakvih lanaca.

Uslovi hipoteke

Vrijedi početi s činjenicom da dobivanje hipoteke za stan u starom stambenom fondu uopće može biti problematično. Najteže je dobiti kredit za stanovanje u kućama izgrađenim prije 60-ih godina XX vijeka. A među njima postoje i jake "stalinke" i predrevolucionarne zgrade sa remontom, koje ne gube svoju atraktivnost.

Banke su generalno spremnije da daju hipoteke za stanovanje u novim zgradama. Takve transakcije je lakše izvršiti. Iznad smo već shvatili s kojim nijansama se možete suočiti prilikom kupovine drugog doma. To znači da menadžer treba da pita klijenta i stavi u folder gomilu referenci. Sa novim zgradama sve je transparentnije. A prebacivanje novca na račun pravnog lica je lakše nego mučiti se sa sigurnim uplatama za fizička lica kako bi svi bili zadovoljni.

Razlika će se često vidjeti u kamatnim stopama za nove zgrade i stari stambeni fond. Ponekad je značajno, ponekad nije. Na primjer, Alfa-Bank nudi kredite od 7,89% za novo stanovanje i 8,29% - za sekundarno, a Otkrytie - 8,8% i 8,9% respektivno.

Tarifa za novogradnje od "Alfa-Bank"

Tarifa za sekundarno stanovanje od Alfa-Bank

Stopa za nove zgrade iz "Otkrytie"

Stopa za sekundarno stanovanje iz Otkritie

Razlike postaju vidljive ako se kupac može prijaviti za povlaštene uslove ili programe državne podrške. Na primjer, banke, u partnerstvu sa developerima, često snižavaju stope na kredite za kupovinu kuće u određenom naselju. Program povlaštene hipoteke, koji su odlučili da produže do 1. jula 2022. godine, odnosi se samo na nove stanove, kao i na kredit od 6% za porodice sa decom.

Sve to može nagnuti vagu u pravcu nove zgrade.

Layout

U prosjeku, moderni rasporedi izgledaju promišljenije od starijih kuća. Obično govorimo o barem funkcionalnom hodniku i velikoj kuhinji. A u višesobnim stanovima možete pronaći dva kupatila.

Za zgrade sovjetskog perioda karakterističnije su male kuhinje, prolazne sobe, što nije uvijek zgodno. Nema se što reći o predrevolucionarnim kućama - rasporedi tamo mogu biti najzamršeniji. Kada su se ogromni dvorski stanovi pretvarali u male, često su rezani na vrlo čudan način.

Rekonstrukciju kontroliše država. Za njih postoje mnoga pravila i ograničenja. Zato se isplati kupiti stan čiji zidovi vam uglavnom odgovaraju. I nisu svi spremni tražiti dijamante u starom fondu, ako možete kupiti novi standardni stan i dobiti manje-više razuman raspored.

Ovo je vrijeme da se prisjetite važnih stvari. Investitori ponekad nude takozvane stanove otvorenog tipa, odnosno prostore bez unutrašnjih zidova. Ovo se služi kao opcija za vašu udobnost. Stavite ih bilo gdje. Ali najčešće u projektu postoje particije. I oni će morati da budu postavljeni tačno tamo gde se primenjuju, inače će biti kršenje zakona. Programer je toliko ekonomičan u izgradnji zidova, ostavljajući to pitanje na milost i nemilost onima koji kupuju stambeni prostor. Imajte to na umu ako tražite besplatni izgled.

Finishing

U novogradnjama kupcima se nude uglavnom dvije vrste završnih obrada: gruba, kada je obavljen minimum posla, i finalna po sistemu ključ u ruke. Prva opcija je dobra jer kupac ne preplaćuje popravke koji nisu urađeni po njegovom ukusu. Ali trebat će vremena i novca da se stan dovede u red. Fina završna obrada pretpostavlja da se možete odmah useliti i živjeti. Istovremeno, kvaliteta materijala i rada ostaje na savjesti programera. I rijetko je očekivati da će biti visoka. Ali barem će vas dočekati novi vodovod, ispravne utičnice i prekidači, i tako dalje.

Preprodaja u tom smislu podrazumijeva širok izbor opcija. Ovdje kupac može očekivati:

• gruba završna obrada: vlasnici su počeli renoviranje, ali su odlučili prodati stan;
• stilsko kvalitetno renoviranje;
• svježa završna obrada - paravan, koji je postavljen na prodaju kako bi se sakrili nedostaci stana, a koji neće dugo trajati;
• praistorijska adaptacija, ali stan je u dobrom, urednom stanju;
• propadanje i devastacija, tekuće cijevi, vodovod sa centimetarskim slojem prljavštine i rupama u podu;
• "Elitno" ali neukusno renoviranje, za koje vlasnici žele strašno puno novca.

Ako se sve ovo sumira, zapravo postoje dvije opcije: kada su potrebne hitne popravke i kada nisu potrebne. Prednost drugog slučaja je što se možete odmah useliti u stan i ne trošiti novac na iznajmljivanje stana dok sami sređujete. Ovo je posebno sjajno za hipoteke. Ako na računu postoji iznos koji će biti dovoljan i za kupovinu stambenog prostora i za njegovu obnovu, završna obrada nema tako grandioznu vrijednost.

Pokretni termin

Na datum dolaska ne utiče samo potreba za popravkom. Stanovi u novogradnji počinju da se prodaju kada sama kuća praktički ne postoji. Tako da ponekad morate godinama iznajmiti kuću dok čekate ključeve od developera. Ništa se nije promijenilo sa sekundarnim kućištem: ako je završni sloj prisutan, možete se odmah javiti.

Noisy renovations

Zamislite prosječnu novu zgradu. Ljudi su kupovali stanove u različitim fazama izgradnje kuće, a ključevi su stanari dobijali otprilike u isto vrijeme. I svi počinju da popravljaju. Shodno tome, trebali biste biti spremni na buku koja će trajati nekoliko godina.

Za nove zgrade, regionalni "zakoni o tišini" obično čak postavljaju svoje uslove. Na primjer, u Moskvi je zabranjeno nešto popravljati glasno od 19 do 9 sati i od 13 do 15 sati, kao i nedjeljom i državnim praznicima. Ali u novim zgradama tokom prvih godinu i po dana popravke se mogu obaviti od 7 do 23 sata bez pauze i vikenda.

Čak ni kupovina stana u kući sa finom završnom obradom ne osigurava od buke. Samo što će popravke biti vremenski još više otegnute, jer će ih komšije počinjati u različitim periodima. U starom stambenom fondu, naravno, niko nije osiguran ni od tuđih popravki. Ali malo je vjerovatno da će to učiniti odjednom. I obično u takvim kućama ima još manje stanova.

Što se tiče ostalih zvukova, puno ovisi o kvaliteti zvučne izolacije. A može biti strašno i u starim i u novim domovima.

Kvaliteta komunikacije

U novim domovima komunikacije su definitivno nove. U starim - kamo sreće. Mreže se povremeno mijenjaju, tako da se u sekundarnom kućištu mogu pronaći tek postavljene cijevi i baterije. Obično je sve vidljivo golim okom čak i kada se gledaju oglasi za prodaju stanova.

Ali sa ožičenjem moguća su iznenađenja. U starom stambenom fondu postoji rizik da se suočite s akutnim nedostatkom utičnica - prije jednostavno nisu bile potrebne u tolikoj količini. Dotrajala instalacija je takođe opasna od požara. I često u starim stanovima nema dovoljno električne energije za sve moderne uređaje. Povećanje je čitava avantura. Ovo može biti važno ako želite istovremeno uključiti usisivač, mikrovalnu i grijač.

Distrikt

Iz očiglednih razloga, nove zgrade se uglavnom podižu tamo gdje ima slobodnih površina - bliže periferiji. U centru se ponekad grade i nove kuće, ali se prodaju po kosmičkoj cijeni. Dakle, onima koji nemaju puno novca, ali žele da žive u centru, postoji samo sekundarni stan. U stambenim naseljima već možete birati između novogradnje i starog fonda.

Infrastruktura

Ako je u starom kraju izrasla usamljena nova zgrada, neće biti infrastrukturnih problema. Tu su vrtići, škole, ambulante, trgovine i sve što vam je potrebno za život. Ako u staroj četvrti ima nekoliko novih zgrada, to je već teže: postojeći objekti možda neće moći da se nose sa povećanim brojem ljudi.

U novim područjima sa infrastrukturom sve će biti nesretno. Obično programeri prikazuju parkove, klinike i sve, sve, sve na modelima. Naravno, prije ili kasnije novi prostor će neminovno postati useljiv. Ali morate biti spremni na činjenicu da dio onoga što je obećano postoji samo u projektu, a sve ostalo se neće pojaviti uskoro. Na primjer, drugo dijete može ići u školu bez čekanja u vrtić.

Kontingent

Obično ljubitelji novogradnje odbijaju sekundarnu imovinu zbog lošeg susjedstva. Navodno će biti mrzovoljnih penzionera, pijanica i ostalih problematičnih stanovnika. A nove zgrade posjećuju ljudi koji imaju novca da kupe stan, što znači da će sve biti u redu.

Čini se da ova misao nije sasvim tačna:

• Prisustvo novca uopšte ne karakteriše osobu. Mogućnost kupovine kuće nije povezana s odgojem, čistoćom i taktom.
• Stanovi u novogradnji se često kupuju za iznajmljivanje. Ako u kući ima mnogo jednokrevetnih soba i studija, tu se mogu naseliti bučni studenti ili 50 ilegalnih migranata.
• Nove kuće ekonomske klase imaju stanove koji pripadaju socijalnom stanovanju: grad ih dijeli potrebitima. A to su, na primjer, ljudi iz trošnog sekundarnog stambenog prostora. Mogu se pokazati i ugodnim susjedima i ne baš dobrim.
• Sve je relativno. Ponekad je tiha pijanka iza zida ugodnija od porodice sa troje bučne dece.
• U sekundarnom stanu možete odmah upoznati svoje buduće komšije. U novogradnji ovo neće uvijek biti ugodno iznenađenje.

Dakle, mnogo ovisi o konkretnom domu i vašim ličnim potrebama.