Šta trebate provjeriti prije kupovine stana na sekundarnom tržištu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Ako olako pristupite dokumentima, možete ostati bez stana i novca.

Kada nešto kupite u prodavnici, dovoljno je da prodavac želi da vam da proizvod, a vi želite da ga kupite. S nekretninama je sve komplikovanije: posao se može osporiti ako se pokaže da je lažan ili su prilikom prodaje povrijeđena nečija prava. U isto vrijeme, kupac će biti najtužniji: biće iseljeni iz stana, novac će se morati vratiti sudskim putem, a ponekad i oprostiti se od njih.

Da se to ne bi dogodilo, provjerite sve dokumente - i obavezno originale ili kopije ovjerene kod notara.

1. Izvod iz USRN-a o glavnim karakteristikama objekta

Ovo je veoma važan dokument sa podacima iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina, koji će vam dati mnogo korisnih informacija.

Ko su vlasnici

Svi oni moraju pristati na dogovor, inače se može osporiti.

Ima li tereta

Objekat se može založiti banci zbog hipoteke, dat u zakup uz upis ugovora kod Federalne agencije za upravljanje imovinom, uhapšen zbog dugova. Ako je tako, vlasnici nemaju pravo raspolaganja. Dogovor će biti nevažeći.

Koje su karakteristike stana

Izvod iz USRN će sadržavati tačnu adresu, katastarski broj, područje. Tehnički plan stana je odštampan na posljednjoj stranici. Možete procijeniti snimku prostorija i primijetiti prisustvo rekonstrukcije. Potonje je posebno važno ako aplicirate za hipotekarni kredit – možda neće biti odobren.

Od kog datuma vlasnici posjeduju stan

Uporedite to sa datumom u vlasničkim listovima (o njima u nastavku).

Na osnovu kojeg dokumenta vlasnik je vlasnik stana

U nekim slučajevima rizik je u početku veći - o tome se govori iu klauzuli o vlasničkim dokumentima.

Vlasnik će dostaviti izvod iz USRN-a. Možete sami nabaviti njegovu skraćenu verziju.

Da biste to učinili, morate naručiti izvod na web stranici Rosreestra. Za isporuku dokumenta u elektronskom obliku, morat ćete platiti 250 Dobijanje informacija iz USRN rubalja. Naručite i izvod o prijenosu prava na imovinu - isto košta. U ovom dokumentu ćete vidjeti koliko često i po kom osnovu su se mijenjali vlasnici stana.

Ako je u proteklih godinu-dvije nekretnina nekoliko puta mijenjala vlasnika, to je razlog za oprez. Ovako se obično prikrivaju lažne transakcije. Ako prevareni vlasnik bude u mogućnosti da ospori lanac transakcija putem suda, stan će mu biti vraćen.

2. Dokumenti vlasnika/i

Ako je vlasnik punoljetan

Valjanost pasoša

Recimo da je vlasnik promijenio pasoš prije šest mjeseci, rekavši policiji da je izgubio stari. I sada pokušava da sklopi posao oko nevažećeg dokumenta, da bi ga kasnije osporio. Ovo je ispunjeno problemima.

Dakle, uz pomoć posebne službe Ministarstva unutrašnjih poslova, saznajte da li su dokumenti validni.

Podaci o pasošu

Serija, broj, mjesto rođenja i adresa registracije bit će potrebni kako bi se uporedili sa podacima navedenim u drugim dokumentima (važno je da se sve poklapa). Ako je vlasnik uspio promijeniti pasoš za to vrijeme, detalji prethodne kopije su navedeni na pretposljednjoj stranici tekućeg.

Obratite pažnju na ime, prezime i patronim: neslaganje barem jednog slova u različitim dokumentima razlog je da od vlasnika zatražite da papire ujednači. U suprotnom, to može postati razlog za sudski spor oko valjanosti transakcije.

Porodični status

Jedan od bračnih drugova ne može samovoljno raspolagati zajednički stečenom imovinom bez saglasnosti drugog. Takav dogovor je lako osporiti. Zato je važno saznati da li je vlasnik oženjen i od kog datuma. Ove informacije će vam biti korisne kada prijeđete na naslovne dokumente.

Ako je osoba dobila stan naslijeđem ili na poklon, prisustvo supružnika nije bitno. Takva imovina se ne smatra zajednički stečenom.

Ali ako imate posla s kupoprodajnim ugovorom, obratite pažnju na datum njegovog sklapanja. Vlasnik može slobodno raspolagati stanom kupljenim prije braka. Ako ga je kupio nakon vjenčanja, paket dokumenata mora sadržavati ovjerenu saglasnost supružnika za prodaju. Teoretski, može se zamijeniti bračnim ugovorom, koji vlasniku samostalno osigurava pravo raspolaganja predmetom. Ali uz pristanak je ipak mirnije: ponekad se osporava predbračni ugovor.

Ako je vlasnik stana razveden i stan je kupljen u toku braka, on se i dalje može smatrati zajedničkom imovinom. Ovdje vam je potrebna ili saglasnost, ili odluka suda o dijelu prema kojem je imovina prenijeta na osobu s kojom planirate sklopiti posao.

Informacije o djeci

Samo po sebi, neće vam ništa reći. Ali, ako vlasnik ima djecu, to je razlog za dodatne provjere i zahtjeve za nove dokumente.

Ako je stan kupljen hipotekom, materinski kapital bi se mogao iskoristiti za njegovu otplatu. Ovo nameće obavezu da se deci obezbede deonice u stanu. Dakle, ako su među vlasnicima samo roditelji, to nije učinjeno. Nakon toga, transakcija se može osporiti.

Da se to ne bi dogodilo, od vlasnika zatražite potvrdu Fonda PIO da materinski kapital nije iskorišten za otplatu hipoteke.

Ako je vlasnik maloljetan

Za djecu do 14 godina pogledajte rodni list, stariju od 14 godina - pasoše. Uporedite podatke sa onim što je navedeno u drugim dokumentima.

Ako je vlasnik dijete, njegovi zakonski zastupnici ne mogu tek tako prodati stan. Za transakciju je potrebna saglasnost organa starateljstva. A ako je vlasnik stana stariji od 14 godina, onda njegova dozvola.

3. Vlasnički dokumenti

Naziv dokumenta, na osnovu kojeg je vlasnik dobio vlasništvo, nalazi se u izvodu iz USRN-a. Vrijedi ga pobliže pogledati.

Ugovor o prodaji

Ovdje je sve jednostavno: ako je sadašnji vlasnik kupio stan od prethodnog, to potvrđuje i odgovarajući ugovor. Ako imate izvod iz USRN-a o prijenosu prava na objektu nekretnine, uporedite podatke prodavca s onima navedenim u dokumentu. Zatražite i potvrdu o prijemu stana i potvrdu o uplati novca od prodavca. Ovo će osigurati da prethodni vlasnik nema pritužbi na trenutnog.

Ako je kuća kupljena uz hipoteku, možete tražiti potvrdu o otplati.

Generalno, odsustvo tereta u izvodu iz USRN-a elokventno ukazuje na to da je zajam otplaćen. Ali pošto se neki dokument može provjeriti, bilo bi čudno ne spomenuti ga.

Ugovor o kapitalnom učešću u građevinarstvu

Ukoliko je vlasnik stekao nekretninu u fazi izgradnje, imaće u rukama upravo ovaj dokument, a nakon predaje kuće imaće i akt o prijemu i prenosu stana.

Certifikat o nasljeđivanju

Kada se radi o takvoj imovini, postoji rizik da će se iznenada pojaviti lišeni nasljednik i pokušati osporiti posao. Štaviše, što je više vremena prošlo od trenutka nasljeđivanja, manji su rizici od upadanja u nevolje. Najbolje je konsultovati se sa advokatom pre kupovine.

Ugovor o donaciji

Također je bolje procijeniti rizike sticanja doniranog doma zajedno sa specijalistom. Advokat će saznati da li je ispoštovana forma i procedura za sklapanje transakcije, da li vlasnik zakonito posjeduje nekretninu.

Ugovor o prijenosu stana

Izdaje se ako je vlasnik privatizovao ovaj stan. Postoji jedno upozorenje kada se radi o takvim nekretninama. Ako lice prijavljeno u stan odbije da učestvuje u privatizaciji, dobija doživotno pravo da u njemu živi do dobrovoljne odjave. Inače ga je nemoguće deložirati čak ni sudskim putem. Stoga je važno osigurati da se odjavi prije nego što prodavac primi novac. Ili rizikujete da kupite stan sa zakupcem.

Postoje i druge vrste vlasničkih isprava, na primjer, sudska odluka kojom vlasnik posjeduje objekt. Ali kod njih je bolje odmah kontaktirati advokata ako ne želite probleme.

4. Podaci o prijavljenima u stanu

U klauzuli o ugovoru o prijenosu stana u vlasništvo već smo se djelimično dotakli teme koliko je važno znati ko je upisan u stan. Sada razmotrimo pitanje detaljnije.

Pored onih koji su odbili da privatizuju, opasnost po Vašu transakciju i komforan život u kupljenom stanu predstavljaju i sledeći stanari:

• otpušten iz stana radi služenja vojnog roka ili liječenja u sanatoriju;
• brisan iz evidencije zbog izdržavanja kazne u mjestima lišenja slobode;
• prepoznati kao nestali;
• maloljetnici upućeni u internat.

Po povratku će biti prijavljeni u prethodnom mjestu prebivališta – odnosno kod vas. Možda će ih biti moguće iseliti sudskim putem, ali će za to biti potrebno mnogo vremena i truda.

Posebno obratite pažnju na otpuštene maloljetnike da se raspitaju da li je služba starateljstva za to dala dozvolu.

Da biste razumjeli nijanse, morate pogledati nekoliko referenci. Bolje je biti prisutan u momentima kada ih vlasnik dobije kako bi se osigurala autentičnost dokumenata.

Obrazac 9 potvrda o registraciji

Sadrži podatke o svima koji su sada prijavljeni u stanu.

Arhivska potvrda o registraciji prema Obrascu 9

Ova verzija dokumenta pokazuje dinamiku registracije stanovnika: ko je ranije bio prijavljen, ko je otpušten i kada. Vrlo koristan dokument, ali postoji nijansa. Često odbijaju da ga daju trećim licima, uključujući i sadašnje vlasnike stana, jer sadrži lične podatke prethodnih stanara. Ako nije bilo moguće doći do arhivske "devetke", moraćete da poradite sa onim što imate i da idete direktno na obrazac 12 pomoć.

Potvrda o odjavi pojedinih kategorija građana

Dokument obrasca 12 sadrži podatke o tome da li je neko od stanara otpušten iz stana, što bi u teoriji moglo biti izvor problema. U idealnom slučaju, svaka kolona nema. U suprotnom ćete morati saznati dodatne informacije o svakoj osobi pojedinačno, ili čak odbiti ugovor.

5. Potvrde o poslovnoj sposobnosti

Ako se kasnije pokaže da prodavač nije bio pri zdravoj pameti i tvrdom pamćenju, transakcija će biti proglašena nevažećom. Posebno ste u opasnosti ako je prodavač starija osoba, ali općenito se od toga ne možete osigurati. Na primjer, lukavi advokat može dokazati da je vlasnik bio privremeno izbezumljen zbog lijeka za prehladu, jer je ta nuspojava naznačena u napomeni.

Da se to ne bi dogodilo, zamolite prodavca da na posao donese potvrdu od psihijatra i narkologa da je uračunljiv i da nije registrovan kao narkoman.

Ako postoje uvjerljivi razlozi za sumnju, pozovite licenciranog stručnjaka da izvrši pregled direktno u dogovoru.

6. Podaci o dugovima za remont

Svi dugovi za stambeno-komunalne usluge ostaju na bivšem vlasniku stana. Izuzetak je remont. Ako ga prodavac nije platio, dug će pripasti vama. Izostanak možete provjeriti do posljednje uplate. Ako nemate povjerenja, tražite potvrdu od kompanije za upravljanje.

7. Punomoćje

Kupoprodajni ugovor je najbolje zaključiti direktno sa vlasnikom. Ali vlasnik nije uvijek prisutan na poslu. U tom slučaju može izdati ovjerenu punomoć za osobu koja će zastupati njegove interese.

Transakcije sa ovim dokumentom su nesigurne, ima previše faktora rizika. Ako se ipak odlučite na sličan korak, provjerite sljedeće:

• Punomoćje daje pravo na prodaju stana u ime vlasnika.
• Dokument je originalan - možete saznati na web stranici Savezne notarske komore.
• Punomoćje nije isteklo.
• Sadrži ispravan pasoš i druge podatke.
• Vlasnik je živ i pri zdravoj pameti - tu će pomoći video komunikacija i potvrde iz neuropsihijatrijske ambulante.

Ali čak i ako je sve u redu, razmislite tri puta prije nego što se odlučite na takav posao.

Šta treba zapamtiti

• Provjerite sve dokumente. Nemojte se plašiti da budete nametljivi ili dosadni: rizikujete milione.
• Ako ste u nedoumici, obratite se stručnjaku. Bolje biti alarmant nego ostati bez stana i novca.
• Ako svakim korakom sumnje ne nestanu, već jačaju, odbijte dogovor.

UPD. Tekst je ažuriran 17. novembra 2019. godine relevantnijim podacima iz provjerenih izvora.