Šta provjeriti prije iznajmljivanja stana: od najave do zamršenosti ugovora

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Veoma važno uputstvo za sve koji traže nekretninu.

Faza 1. Traženje stana

Ako sami odaberete stan

Kada tražite stan putem specijaliziranog oglasnog mjesta ili grupe na društvenim mrežama, riskirate da se suočite s prevarantima. Kako ne biste nasjeli na njihove trikove, morate obratiti pažnju na nekoliko važnih točaka.

1. Prosječna cijena najma stana prema vašim kriterijima

Previše "slatki" oglasi su često lažni. Prostrana garsonjera sa modernim renoviranjem u strogom centru grada na minut hoda od metroa i za koji peni? Veoma sumnjiv predlog.

2. Zahtjev za prijenos avansa na karticu

Ova tačka često proizlazi iz prethodne. Pozoveš na oglas koji ti se sviđa, kažu ti da ima puno željnih, a onda traže da prebaciš bar nekoliko hiljada da ti stan ostane. Nemojte da vas ovo zavara: upravo ste razgovarali sa prevarantom.

Nikada nemojte prenositi novac strancima kao depozit bez ličnog sastanka.

3. Autentičnost fotografija stana

Kako biste bili sigurni da su podaci iz oglasa tačni, provjerite autentičnost fotografija stana. To se može učiniti, na primjer, kroz.

Ako je jedan te isti stan objavljen na više sajtova za iznajmljivanje, to nije velika stvar. Druga stvar je kada se fotografije šetaju internetom, a opis, adresa stana i kontakt osoba se s vremena na vrijeme dramatično mijenjaju.

4. Nedostatak fotografija stana

Oglasi bez fotografija izgledaju u najmanju ruku čudno. U većini slučajeva to znači da sa stanom nešto nije u redu, ili da takav stambeni prostor uopšte ne postoji.

5. Učestalost postavljanja oglasa

Dešava se da se isti oglas za iznajmljivanje stana pojavljuje i nestaje sa zavidnom učestalošću. Prije dvije sedmice stan je iznajmljen, pa iznajmljen, a mjesec dana kasnije opet visi u sadašnjem. I tako u krug.

Naravno, možda se ne radi o vlasniku, već o zakupcima. Pa čovjek nema sreće za stanare i to je to. Ipak, oglasi koji često trepere su alarmantni.

6. Kontakt osoba

Ko se bavi pitanjem iznajmljivanja stana? Vlasnik sam ili agent za nekretnine? Ako ne želite da platite proviziju u visini polovine ili čak celog iznosa mesečne uplate, onda vam oglasi prodavača nekretnina nisu prikladni.

Ako kontaktirate agenta za nekretnine

Prodavci nekretnina mogu vam olakšati život i pomoći vam da pronađete stan iz snova. Ili mogu biti prilično nervozni, prazne vaš novčanik ili gube vrijeme. Evo kada treba paziti.

1. Prodavac nekretnina ne može imenovati kompaniju u kojoj je sada zaposleni ili u kojoj je ranije radio

Ako agent za nekretnine tvrdi da je u osoblju agencije, možete direktno kontaktirati kompaniju i to razjasniti.

Ako je trgovac nekretninama privatni poduzetnik, u svakom slučaju, mora vam reći barem nekoliko firmi u kojima je prije radio. Ako imate poteškoća s ovim, možda ste pred prevarantom.

2. Realtora ne zanima ko će i u kom sastavu živjeti u stanu

Gotovo svaki vlasnik barem otprilike predstavlja koga vidi kao zakupca i o tome obavještava prodavača nekretnina. Ako vas tokom razgovora ne pitaju o broju stanara, prisustvu životinja i stalnom radu, ovo je zvono.

3. Realtor nije stručnjak u svojoj oblasti

Teško je zamisliti da prodavač nekretnina ne zna kako napisati potvrdu o primanju novca ili ispuniti ugovor o najmu. A ako još uvijek ne znate, onda ovo nije agent za nekretnine.

4. Od vas se traži da platite proviziju prije potpisivanja ugovora

Realtor prima proviziju tek nakon zaključenja transakcije. Ako se od vas traži da platite unaprijed, nemojte odustajati i nemojte prenositi sredstva.

5. Realtor se bavi samo jednim stanom

Obično agent za nekretnine ima nekoliko objekata u radu. Sumnjivo je kada specijalista sve svoje vrijeme posveti samo jednom stanu. Pokušajte da unesete svoj broj telefona u traku za pretragu pretraživača i vidite koliko vam oglasa daju.

6. Realtor se predstavlja kao zaposlenik novinske agencije

Nudi vam se da se odvezete do ureda, zaključite ugovor i dobijete pristup bazi podataka vlasnika nakon plaćanja provizije.

Realtor neće ići sa vama da pregleda stan i sastane se sa vlasnikom, a ako nekome iz dobijene baze to pođe za rukom, onda će nakon preliminarnog dogovora o sastanku stanodavac sve otkazati u poslednjem trenutku.

U tom slučaju nećete moći vratiti novac, jer ste potpisali ugovor o pružanju informativnih usluga. Da biste dobili pravdu, možete otići kod advokata i pokušati podnijeti zahtjev na sudu. Međutim, niko vam ne može garantovati uspešan ishod. Stoga pažljivo proučite sve dokumente na koje ste stavili svoj potpis.

Faza 2. Prvi kontakt sa vlasnikom

Odabrali ste idealnu, po Vašem mišljenju, opciju i rado nazovete vlasnika da zakažete termin. Prvo, saznajte da li zaista razgovarate s vlasnikom, a ne s agentom za nekretnine ili bilo kim drugim. Čak i ako u oglasu stoji da se stan iznajmljuje direktno.

Postavite stanodavcu nekoliko pitanja. Na primjer, gdje idu prozori stana ili na kojem je spratu.

Ako osoba okleva, možda pokušava da vas prevari. Vlasnik će odgovoriti na ova pitanja bez odlaganja.

Ako smatrate da je sve u redu, prođite kroz informacije navedene u oglasu: navedite cijenu, potrebu za depozitom i plaćanjem za prošli mjesec. Saznajte koliko dugo se stan iznajmljuje, da li je zaista 10 minuta do podzemne željeznice, a ne 30. Generalno, razgovarajte o svim nijansama koje su vam važne.

Faza 3. Pregled stanovanja

1. Ocijenite ulaz. Njegovo stanje može puno reći o stanarima kuće - vašim potencijalnim susjedima.
2. Pokušajte da pogledate svoje komšije i pitajte ko je živeo u stanu pre vas. Preporučljivo je to učiniti zajedno sa vlasnikom: ako stanari susjednih stanova nisu pridošlice, tada će prepoznati vašeg stanodavca, a vi ćete se još jednom uvjeriti da je on vlasnik.
3. Pažljivo pogledajte kupatilo, posebno vodovod. Ako slavina curi, vrijedi odmah upozoriti na to vlasnika.
4. Provjerite stanje namještaja i procijenite njegovu istrošenost.
5. Obratite pažnju na lokaciju utičnica. Možda ćete morati preurediti namještaj.
6. Ako ste alergični na životinje, provjerite jesu li prethodni stanari imali mačku ili psa.
7. Nemojte biti lijeni uključiti sve uređaje i kućanske aparate koje planirate koristiti.
8. Provjerite sve prekidače u stanu.
9. Pitajte o dostupnosti interneta.
10. Provjerite brave kako ne biste morali čekati ispod vrata dok vam se ne puste unutra. Ako postoji nekoliko brava, a ključ vam je dat samo od jedne, saznajte razlog. Vlasnik može reći da je brava već duže vrijeme pokvarena i da nije korištena. Morate insistirati na zamjeni ili popravci i tražiti kompletan set ključeva.
11. Uvjerite se da su pečati na brojilima netaknuti.
12. Provjerite u kakvom su stanju vaša balkonska vrata i prozori ako se ne želite smrzavati zimi.
13. Cijenite zvučnu izolaciju u cijelom stanu.

Ukoliko vam ništa od navedenog u stanu ne smeta, možete pristupiti sastavljanju ugovora.

Faza 4. Zaključivanje ugovora

Koje dokumente vlasnika treba provjeriti

Ako stan ima jednog vlasnika

Prilikom sklapanja zakupa zamolite stanodavca da vam pokaže:

• pasoš;
• potvrda o vlasništvu ili izvod iz USRN.

Morate biti sigurni da stan pripada osobi koja se predstavila kao vlasnik stana.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Jedna od najčešćih vrsta prevara na tržištu je iznajmljivanje tuđeg stana. Stan može iznajmiti "prijatelj" vlasnika stana, koji se u njemu nastanio na samo par dana.

Ako niste provjerili dokumente za nekretninu, onda rizikujete ne samo da izgubite novac, već i da ostanete na ulici.

Ako ima više vlasnika

Pored pasoša i potvrde o vlasništvu potrebno je pribaviti pismenu saglasnost za izdavanje stana od svih vlasnika, kao i od onih koji su u stanu upisani.

Ako je u stan prijavljen dalji rođak, može doći u stan koji ste iznajmili i u njemu boraviti. U tom slučaju, zakup će važiti, ali niko ne može zabraniti osobi koja je prijavljena u stanu da živi u njemu.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Ako je stan u vlasništvu supružnika

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Vodeći pravnik Evropske pravne službe

Prvo morate utvrditi da li je stan u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu.

Za osiguranje možete saznati o postojanju bračnog ugovora i upoznati se s njegovim uvjetima. Ako stan pripada jednom od supružnika, onda nije potrebna saglasnost drugog. Ako je u zajedničkom vlasništvu, potrebno je pribaviti saglasnost svakog vlasnika.

Na šta treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora

Ugovor o najmu je dokument koji će vam pomoći da izbjegnete nepotrebne sukobe, stoga je vrlo važno da odgovorno pristupite njegovoj izradi. Life haker vam je već rekao kako to učiniti ispravno, pa ćemo se zadržati samo na najvažnijim točkama.

Obavezni podaci

• Predmet ugovora je stan. Morate navesti punu adresu, područje i broj soba.
• Strane u ugovoru su vlasnik kuće (ili njegov zastupnik po punomoći kod javnog bilježnika) i zakupac.
• Podaci iz pasoša i podaci o mjestu registracije - i vlasnika stana i stanara.

Rok trajanja ugovora i postupak plaćanja

Navedite uslove ugovora i period u kojem ste dužni platiti zakupninu. Obratite pažnju na sankcije za kršenje redosleda plaćanja. Na primjer, možete imati sedmični period za otplatu duga, nakon čega vlasnik ima pravo da vas izbaci iz stana.

Činjenica plaćanja se mora evidentirati: kod plaćanja u gotovini zatražiti račun od vlasnika, a kod prijenosa na karticu zatražiti izvod iz banke.

Svrha plaćanja mora sadržavati link do vašeg ugovora. Na primjer: isplata po ugovoru o radu br.1 od 01.01.2018.godine za jun 2018.godine.

Osim toga, ugovor mora sadržavati iznos koji ste prenijeli vlasniku prilikom prijave. To može biti uplata za prvi i posljednji mjesec boravka, kao i depozit za osiguranje - garancija da će, ukoliko zakupac ošteti imovinu, vlasnik stana dobiti materijalnu naknadu.

Vlasnik može zadržati cjelokupni iznos ili dio depozita, ovisno o razmjeru nastale štete. Ukoliko je prilikom pregleda stana sve u redu, depozit za osiguranje se vraća u cijelosti zakupcu. Visina depozita koja odgovara svakoj strani se dogovara pri sklapanju ugovora.

Procedura deložacije

Posebnu pažnju treba obratiti na pravila deložacije iz stana. Trebalo bi da budu udobne za svaku stranu.

Ponekad u ugovorima stoji da stanar ima samo par dana da se iseli i potraži novi stan. A neki ugovori o zakupu predviđaju čak i novčane kazne za život najmoprimca kraće od određenog perioda.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Učestalost posjeta vlasnika

Česte iznenadne posjete vlasnika donose malo radosti. Međutim, ne možete mu zabraniti da posjećuje vaš stan. Razgovarajte o učestalosti posjeta koje su ugodne za oboje, odredite koliko dugo vlasnik treba da vas upozori i zabilježite dogovore u dokumentu.

Komunikacijski kanali

U ugovoru morate navesti e-mail adrese ili brojeve telefona obje strane - u zavisnosti od odabranog kanala komunikacije. Bolje oboje, da budem siguran.

Nemojte brisati prepisku sa stanodavcem da biste se na nju pozvali u slučaju neslaganja.

Popis dragocjenosti i očitanja brojila

U akt o prijemu i ustupanju stana, koji je priložen uz ugovor, potrebno je uključiti popis vrijednih stvari. Ako ste po dolasku uplatili depozit, postoji rizik da ga nećete vratiti. Morate provjeriti cijeli stan. I što pažljivije, to bolje. Već znate na koje tačke treba obratiti pažnju prilikom pregleda stana.

Najsigurnije je fotografisati sve pronađene nedostatke kako vam se ne bi pripisali kada odete. A fotografije se mogu odštampati i priložiti uz akt.

U svakom slučaju, akt mora sadržavati očitanja pojedinačnih vodomjera i električne energije u trenutku prijave.

Renoviranje i planirane promjene u stanu

Napravite listu promjena koje planirate napraviti u interijeru, kao i opreme ili namještaja koji ćete kupiti. Dogovorite se o maksimalnom iznosu i odlučite kako će se izvršiti plaćanje: samo od strane vlasnika, od vas ili 50/50.

Preporučljivo je unaprijed propisati uslove neodvojivih i odvojivih poboljšanja u ugovoru ili naknadno sastaviti dodatni ugovor. Ujedno je preporučljivo u ugovoru naznačiti da se stvari vraćaju vlasniku, uzimajući u obzir prirodno habanje.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

U ugovoru navesti ko plaća kvar kućnih aparata. Nažalost, prilikom inicijalnog pregleda ne možete biti 100% sigurni da su uređaji u besprijekornom stanju, a može biti teško dokazati da je do kvara došlo zbog normalnog habanja, a ne zbog nepravilnog rada.

Ako primijetite da uređaj diše vatru, naznačite to vlasniku i zajedno izvršite pregled, a zatim popravite dogovor u dokumentu. U suprotnom, ako se kvar ipak dogodi, možda će vam trebati stručnost stručnjaka da dokažete da niste bili uključeni u kvar.

Živi u stanu

Ne zaboravite u ugovoru navesti one koji će živjeti s vama u stanu. Također nas obavijestite ako imate kućnih ljubimaca. Ne treba lagati o takvim stvarima: s velikom vjerovatnoćom ćete biti uhvaćeni u laži, a posljedice će biti vrlo tužne.

Kada se isplati otkazati zakup

Najalarmantniji signal je odbijanje podnošenja vlasničkog lista. Velike su šanse da stan nije u redu.

Problematičan može biti i stan čiji je vlasnik previše zabrinut za svoju imovinu. Takvi vlasnici mogu prečesto dolaziti kod vas kako bi provjerili sigurnost svoje imovine, što će vam, naravno, izazvati nelagodu.

Arthur Ustimov Osnivač i izvršni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem Arendatika

Vrijedi obratiti pažnju na ponašanje vlasnika. Pretjerana nervoza je alarmantna, kao i nerazumna žurba sa sklapanjem ugovora. Ako se od vas traži da što prije potpišete dokumente, ne dozvolite da provjerite ispravnost kućanskih aparata i popravite kvarove, onda je ovo još jedno zvono.

Uzmite si vremena, pažljivo proučite ugovor, postavljajte pitanja i razgovarajte o problematičnim tačkama. Provjerite sve što je potrebno. Važno vam je da je u stanu udobno živjeti, a sve poteškoće svedene na minimum. Vlasnik želi da njegov stambeni prostor ostane u ispravnom stanju, a također ne želi biti učesnik u redovnim sukobima. Procjenjujete jedni druge - u redu je. I u ovom slučaju ispravno je izdvojiti dovoljno vremena za proces papirologije i pregled stana.