Šta je bila hipoteka u različitim istorijskim epohama

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Kako su ljudi rješavali pitanje kupovine stanova na kredit od praistorije do 21. stoljeća.

Savremeni finansijski instrumenti radikalno su promenili odnos čoveka prema sopstvenoj ekonomiji. Uzmite istu hipoteku: omogućila je ljudima da kupuju stambene i druge nekretnine pod uslovima koji su prije bili jednostavno nemogući. Hajde da shvatimo kako je pitanje hipoteke bilo uređeno u različitim epohama, kako bismo shvatili koliko je to pomoglo ljudima da poboljšaju svoje živote.

1. Paleolit i ranije

Naučnici znaju prilično malo o tome kako su bili uređeni porodični i ekonomski život u praistorijsko doba. Arheolozi i paleogenetičari, u najboljem slučaju, mogu rekonstruisati veličinu ljudskih grupa, njihovu genetsku sličnost i zanimanje.

Kako bi rekonstruirali običaje paleolitskog naroda, obično gledaju na manje-više moderna plemena lovaca-sakupljača (na primjer, narod Guaiac koji živi na teritoriji modernog Paragvaja). Ali čini se da su drevni ljudi bili skloni patrilokalnosti - tipu porodičnog odnosa u kojem žena odlazi u pleme oca svog muža (ako je koncept "muža" u našem smislu općenito primjenjiv na takvu antiku). Pa, definitivno su imali egzogamiju - zabranu bliskih brakova. Generalno, morao sam da živim sa roditeljima.

Da postoji moderna hipoteka: možda je nekoliko porodica moglo uzeti hipoteke na hranu, odjeću i oružje i formirati novo pleme. Otprilike na isti način kao što se sada mlade porodice prijateljski naseljavaju u nove zgrade. Kao rezultat toga, članovi novog plemena bi imali pratnju istih godina.

2. U staroj Grčkoj

Zapravo, riječ "hipoteka" je grčkog porijekla i prevodi se kao "temelj", "zalog" ili čak "upozorenje". Tako se zvao stub, koji je postavljen na granici parcele, pa je "upozoravao" da ova lokacija služi kao osiguranje duga.

Tako je kod Grka hipoteka bila oblik imovinske odgovornosti dužnika prema poveriocu: u slučaju neplaćanja, poverilac je imao pravo da uzme nazad založeno zemljište. Pre razvoja hipoteka, nesolventni dužnik je ličnom slobodom odgovarao poveriocu, stoga je hipoteka bila progresivnija mera ekonomskih odnosa.

Naravno, za to je u grčkom društvu morala postojati razvijena institucija privatnog vlasništva nad zemljom. Atinski vladar Drakont je 621. godine prije Krista sastavio prvi skup pisanih zakona (da, vrlo drakonskih mjera), koji su strogo kažnjavali svaki zadiranje u tuđu imovinu. To je dalo poticaj razvoju kreditnih i dužničkih odnosa, u kojima je zemljište djelovalo kao kolateral. Grčka hipoteka je bila u potpunosti operativna početkom 6. vijeka prije nove ere.

Ali takva hipoteka nije bila dostupna svima: da biste je koristili, bilo je potrebno posjedovati vlastitu parcelu.

Najstariji sin u porodici bio je nasljednik očevog imanja, pa je mogao dovesti ženu u roditeljsku kuću, koja je kasnije zajedno sa zemljom prešla u njegovo vlasništvo. On je bio taj koji je u budućnosti mogao računati na hipoteku, koja mu, zapravo, više nije bila potrebna.

Ali mlađi sinovi su u tom smislu bili u nepovoljnom položaju i mogli su se ili zadovoljiti parcelama zemlje, ili ući u službu bogatih, ili tražiti svoju sreću u kolonijama. Sve to nije bilo pogodno za stvaranje porodice u relativno mladoj dobi.

Da postoji moderna hipoteka:mogućnost da prvo dobije zemlju u svom rodnom gradu, a zatim otplati dug za nju u novcu ili službi, preokrenula bi život starih Grka. Mlađi sinovi bi se sigurno oduševili. Istina, tada bi živjeli u blizini Atine, Sparte ili Korinta, a ne bi pokrivali cijeli Mediteran svojim kolonijama. Ili bi, naprotiv, pokrili cijelu ekumenu.

3. U starom Rimu

U antičkom svetu hipoteke su bile poznate u Babilonu (Hamurabijevi zakoni u 6. veku pre nove ere), Mesopotamiji, čak i Indiji (u 2. veku pre nove ere). Ali hipoteka je postala najbliža savremenim uslovima u starom Rimu.

U početku su se dužnički odnosi među Rimljanima gradili, da tako kažem, na uslovnom otpustu, u obliku „transakcije o povjerenju“(lat. Fiducia), a rizike nije preuzimao povjerilac, već dužnik: prenio je povjerioca u zamjenu za novac koristeći zalogu u posebnom pravnom postupku, odnosno pokretnu ili nepokretnu imovinu. Nakon otplate duga, mogao je samo da se nada da će povjerilac održati obećanje i, uz pomoć preslikane pravne procedure, vratiti kolateral. Ako bi povjerilac iz nekog razloga to odbio, dužnik bi mogao samo diskreditirati svoje ime među sugrađanima - zakon mu nikako nije mogao pomoći, dogovor je dogovor.

Već u II vijeku prije nove ere, hipotekarni odnosi su se značajno razvili. Prema novom obliku založnog posla (lat. Pignus), povjerilac u zamjenu za svoj novac više nije dobijao pravo na imovinu dužnika, već samo pravo posjedovanja ove imovine. Povjerilac nije imao ni pravo korištenja ove imovine, ali su plodovi stečeni od ove imovine mogli ići za plaćanje duga ili kamata na nju. Samo u slučaju kada dužnik nije mogao da plati u skladu sa preuzetim obavezama, poverilac je postao vlasnik svoje imovine.

Konačno, u prvim decenijama II veka pre nove ere javlja se i treća vrsta kolaterala, koja je zaista bliska modernim hipotekama (lat. Hypotheca legalis) – zalog imovine bez prenosa na poverioca.

To je bilo olakšano promjenom političkih i ekonomskih uslova tog vremena: slabljenjem robovlasničkog sistema i masovnim prijenosom zemlje na zakupce. U početku su zakupci - stanovi ili male parcele - založili svoju pokretnu imovinu (na primjer, namještaj ili poljoprivredni alat) kao osiguranje za iznajmljivanje, ali su je nastavili posjedovati. Nakon toga, nekretnine bi takođe mogle postati predmet hipoteke.

Ako zajmoprimac nije mogao da plati po ugovoru, zajmodavac dobija pravo da traži založenu stvar uz njenu kasniju prodaju na aukciji i naknadu iz sredstava zajmoprimčevog duga.

Da postoji moderna hipoteka:rimska hipoteka je već bila prilično razvijena, ali je imala niz nedostataka. Na primjer, u starom Rimu nije vođen jedinstveni registar imovine, a zajmodavac, prihvatajući zalog, nije mogao biti siguran da ista imovina više nije založena drugom zajmodavcu i da će u slučaju bankrota zajmoprimca njegov hipotekarno pravo ne bi bilo u koliziji sa nečijim hipotekarnim pravom.

Osim toga, hipoteka je obično bila proširena na cjelokupnu imovinu zajmoprimca, što je činilo njen obim i vrijednost neizvjesnim, što se moglo mijenjati tokom vremena. Ovakvi nesređeni imovinski odnosi kočili su razvoj hipoteka, što je značilo da su stradali rimski građani kojima je to bilo potrebno.

4. U srednjovjekovnoj Evropi

Kao što se vidi iz navedenog, hipoteka može normalno postojati samo uz striktno poštovanje prava učesnika u prometu. Strukturno složene transakcije zahtevale su kontrolu i regulaciju, a dugoročno - sistem registracije koji dobro funkcioniše. Sve je to mogla obezbijediti samo država. Dakle, zajedno sa padom Rimskog carstva kao jedinstvene centralizovane državne formacije u 5.-6. veku nove ere, institucija hipoteke je praktično prestala da postoji.

Oživljen je tek u doba visokog srednjeg vijeka (XII-XIII vijek), na novom talasu razvoja monetarno-pravnih odnosa. Feudalcima je često bio potreban novac za vođenje međusobnih ratova ili križarskih ratova, pa su stoga bili prisiljeni da svoje dvorce i zemlje predaka daju pod hipoteku lihvarima ili bogatijim susjedima.

Kao rezultat toga, Zapadna Evropa, kao naslednica Rimskog carstva, usvojila je i razvila instituciju hipoteke, čineći je još formalizovanijom, zaštićenom razvijenim zakonodavstvom. Osim toga, postojale su i posebne hipotekarne knjige u koje su se upisivali podaci o nekretninama pod hipotekom.

U doba kasnog srednjeg veka (XIV-XVI vek) hipoteka je konačno uspostavljena u obliku u kojem postoji do danas: hipotekovana imovina ostaje u vlasništvu dužnika, a poverilac dobija pravo, u u slučaju nevraćanja duga, povraćaj imovine pod hipotekom uz njenu naknadnu prodaju na licitaciji…

Da postoji moderna hipoteka:dobro je ako ste veliki feudalac i imate nešto za hipoteku - i nadati se ratnom plijenu, koji će nadoknaditi i dug i kamatu. Ali ogromna većina Zapadnih Evropljana u srednjem vijeku bili su siromašni seljaci koji su posjedovali premale parcele da bi računali na velike kredite. I općenito, sudovi, tužbe, notari i advokati su za bogate i plemenite, u najboljem slučaju - za građanke velikih gradova. Ne, hipoteke u srednjem vijeku još uvijek su bile daleko od opšte dostupne.

5. Modernost

U 19. veku, industrijski rast, urbanizacija i razvoj urbane infrastrukture doprineli su eksplozivnom rastu tržišta hipoteka. U najrazvijenijim evropskim zemljama - Engleskoj, Francuskoj ili Holandiji - principi kreditiranja za finansiranje izgradnje su se aktivno i svuda koristili. Novčana masa u građevinarstvu i industriji ulagana je i u druge evropske zemlje, uključujući i Rusko carstvo.

U dvadesetom veku, hipoteka je dobila posebnu ulogu u Sjedinjenim Državama tokom Velike depresije. Ona je bila ta koja je bila osnova "New Deala" Franklina Roosevelta.

Na američkom stambenom tržištu postoje dvije vrste kredita - građevinski i hipotekarni. Iznos kredita ne prelazi 80-90 posto vrijednosti hipotekovane nekretnine. Veličina prve rate koju uplaćuje zajmoprimac iz sopstvenih sredstava je 10-20 odsto. Država daje siromašnima povlaštene kredite za punu vrijednost kuće.

Danas se hipotekarni krediti u Sjedinjenim Državama izdaju na period od 15-20 godina. Karakteristična karakteristika američke hipoteke je ciljana i sistematska podrška vlade hipotekarnom kreditiranju kroz instrumente kao što su sekundarno hipotekarno tržište, osiguranje državnih kredita i beneficije u dobijanju kredita za građane sa niskim primanjima. Zahvaljujući ovim mjerama i dostupnosti kredita, 75 posto Amerikanaca ima svoj dom.

U Rusiji se tržište hipoteka počelo razvijati tek nakon raspada SSSR-a. Vlada je 1997. godine osnovala Agenciju za stambene hipotekarne kredite kako bi privukla investicije u hipotekarni sektor. Godine 1998. usvojen je zakon "O hipotekama (zalogama nekretnina)". Prema podacima o odobrenim hipotekarnim kreditima rezidentnim licima i stečenim pravima potraživanja po hipotekarnim kreditima u rubljama Centralne banke, rast hipotekarnih kredita u 2017. godini u odnosu na prethodnu godinu iznosio je 37 posto. Ukupno je u 2017. izdato više od dva triliona rubalja u kreditima. To je postalo moguće zahvaljujući stalnom smanjenju ključne stope. U decembru 2017. godine bila je fiksna. Banka Rusije odlučila je da zadrži ključnu stopu na 7,25% godišnje na 7,25% godišnje.

Opći trend moderne hipoteke je očigledan - biće sve pristupačnija sve većem broju građana. Cilj država koje podržavaju ovu vrstu kreditiranja je da obezbede sopstveni stambeni prostor za što veći broj svojih građana i mladih porodica.