Hipoteke u 2016. očima zajmoprimca

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Ako još niste imali vremena za kupovinu kuće ili planirate proširenje, ovaj članak će vam biti od koristi. U njemu govorimo o svim nijansama hipoteka u trenutnim promjenjivim uvjetima i o načinima da uštedite mnogo novca pri kupovini kuće.

Kriza se širi svijetom, ali ipak treba negdje živjeti. Naravno, kuću je trebalo kupiti nešto ranije, kada su kreditni uslovi bili bolji. Ali, s druge strane, tržište nekretnina sada je u dubokoj stagnaciji. I upravo sada možete osvojiti cijenu: popusti i promocije programera tek počinju. Ljetni, značajniji će uskoro zamijeniti sadašnje (ljeti stanove niko ne kupuje, ali je potrebno prodati i nastaviti gradnju).

Ako nema dovoljno novca za kupovinu stana u gotovini ili na rate, moraćete da podignete hipoteku. O tome smo već pisali, ali novo vrijeme - nova pravila. Sada ćemo razmotriti glavne točke na koje vrijedi obratiti pažnju (a ako nešto propustimo, čekat ćemo komentare i ispraviti).

Šta je hipoteka

Trenutno postoji nekoliko glavnih vrsta hipotekarnih kredita: standardni, uz državnu podršku, program Ruska porodica i posebna ponuda banaka za vojno osoblje.

Standardna hipoteka

Konvencionalna hipoteka je izuzetno težak zajam. U prošlosti je za dobijanje hipotekarnih sredstava bilo potrebno učešće od 13% kupoprodajne cijene. Sada - najmanje 15% za primarno stanovanje i 20% za sekundarno stanovanje. Stvarni uslovi Sberbanke su sledeći:

Početna naknada	Kreditni rok
	do 10 godina	od 10 do 20 godina	od 20 do 30 godina
od 20 do 30%	13, 5%	13, 75%	14%
od 30 do 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
od 50%	13%	13, 25%	13, 5%

U ovom slučaju cijene su važeće ako:

kreditna nekretnina je izgrađena uz učešće kredita banke, u suprotnom se primjenjuje prirez od 0,5 procentnih poena;
zajmoprimac osigurava svoj život i zdravlje, u suprotnom se primjenjuje premija od jednog procentnog poena;
do upisa hipoteke naplaćuje se doplata od jednog procentnog poena.

Mnoge banke su pooštrile zahtjeve prema zajmoprimcima. Ako se igrate sa kreditnim kalkulatorom Sberbanke, možete saznati da će mladoj dvočlanoj porodici za početno odobrenje kredita biti potrebno najmanje 40-50 hiljada ličnih prihoda svakog supružnika. Štaviše, potvrđena primanja, tako da se oni koji primaju platu "crni keš" mogu naći u neprijatnoj situaciji.

Prosječna kamatna stopa u ovom trenutku (stvarna, ne reklamna) je oko 15-16% godišnje. Zašto? Čak i osnovna stopa za sekundarno stanovanje počinje od 12,5%. Stopa za nove zgrade je u prosjeku 13%. Cijene za prigradske nekretnine i izgradnju privatne kuće su još veće.

Vojna hipoteka

Za vojsku je vojna hipoteka nekada bila prilično prihvatljiva opcija. Još 2015. godine kamatna stopa na ovu vrstu hipoteke bila je 8% na godišnjem nivou. Danas je već 12,5% i više.

Hipoteka uz podršku države

Najbolja opcija u ovom trenutku je hipoteka koju podržava država. Riječ je o kreditu za kupovinu stambenog prostora u izgradnji ili stanovanja u gotovoj novogradnji. Zbog državnih subvencija, banka daje stopu smanjenu na 12% (ovo je minimalni prag, koji će u stvarnosti biti veći - oko 13-13,5%).

Međutim, ovaj program se ne odnosi na sva stambena naselja. Uglavnom na onom koji se gradi ili gradi uz učešće sredstava banke. U ovom slučaju, programer mora biti na određenoj listi pouzdanih.

Postoji i ograničenje maksimalnog iznosa kredita:

8 miliona rubalja - za Moskvu, Moskovsku oblast i Sankt Peterburg;
3 miliona rubalja - za ostatak Rusije.

Minimalno učešće za hipoteku sa državnom potporom iznosi 20% cijene kupljenog stambenog prostora.

U ovom slučaju, kamatna stopa na kredit je fiksna - 12% godišnje u velikim bankama. Međutim, ova vrsta hipoteke uključuje obavezno životno osiguranje glavnog zajmoprimca. Osim toga, iznos godišnje naknade izračunava se od preostale vrijednosti kredita i iznosi 1% od iznosa preostalog u trenutku plaćanja koji dužnik duguje (kamata se ne uzima u obzir). U slučaju odbijanja osiguranja, banka nudi povećanje stope do standarda, a to je navedeno u ugovoru o hipoteci. Shodno tome, neće uspjeti platiti u prvoj godini, a zatim odbiti - cijela hipoteka će se preračunati od trenutka odbijanja osiguranja. Također morate imati na umu da svi hipotekarni stanovi moraju biti osigurani, a to je još uvijek oko 0,4% neplaćenog iznosa.

Vrijedi obratiti pažnju: u vrijeme pisanja ovog teksta, kamatna stopa na hipoteke sa državnom podrškom ovdje je počinjala od 11,9% godišnje.

Program ruske porodice

U službenim dokumentima se zove "". Rok trajanja ovog programa trebao je isteći 2015. godine, ali je 2014. godine usvojen program „Pružanje pristupačnih i udobnih stambenih i komunalnih usluga građanima Ruske Federacije“, zbog čega je zapravo produžen do 2020. godine.

Program pokriva cijelu teritoriju Rusije i ima za cilj pružanje pomoći mladim porodicama koje trebaju poboljšati svoje životne uslove. Međutim, sve regulatorne akte donose sami regioni. Da bi učestvovala u programu mlada porodica mora da ispuni sledeće uslove:

najmanje jedan od članova porodice ne smije biti stariji od 35 godina (član može postati i porodica od jednog lica);
oni koji žele moraju imati rusko državljanstvo;
porodica mora živjeti u uslovima neprikladnim za život (slučajevi kada je površina prostora za jednu osobu manja od one koja je ustanovljena u regiji; život u zajedničkim stanovima).

Prema uslovima programa, mladoj porodici dodeljuje se državna subvencija, koja treba da bude usmerena na kupovinu stambenog prostora ili zajedničku izgradnju. Za porodicu bez djece ova subvencija se izdaje u iznosu od 35% procijenjene cijene stanovanja, a za parove sa djecom, uključujući i jednoroditeljske porodice koje se sastoje od jednog roditelja i jednog djeteta, u iznosu od 40%. Višedjetnim porodicama obezbjeđuju se dodatne pogodnosti, dok im se obezbjeđuje materijalna podrška u potpunosti.

Umjesto toga, u nekim regijama postoje ciljane cijene kvadrata stambenog prostora i snižene kamate, a stanovi u ponudi se prodaju gotovi.

Programi lojalnosti za programere

U trenutnoj situaciji, mnogi programeri su požurili unaprijed i sklopili partnerske ugovore s velikim preduzećima. Njihova suština je sljedeća: kompanija daje neku vrstu subvencije zaposleniku u zamjenu za obavezu daljeg rada, a investitor zauzvrat nudi popust na stanovanje. U nekim slučajevima, sporazum je tripartitan. Treća u tome je banka koja nudi sniženu stopu.

Inače, ovu ponudu sam iskoristio prilikom kupovine stana. Popust developera iznosio je 8% ukupne cijene stanovanja, a kamatna stopa Sberbanke je fiksna na 11,4% godišnje bez promjene uslova.

Na šta treba obratiti pažnju

Bolje je uzeti hipoteku od banke u kojoj se izdaje platna kartica. To će minimizirati rizik od odbijanja izdavanja hipoteke, uključujući i nedostatak prihoda potvrđenih potvrdama. Ali vredi obratiti pažnju: banke prenose plata smatraju platom. Također, takav korak će smanjiti dodatne kamatne stope.
Mnoge regije nude dodatne programe za kupovinu stambenog prostora. Dakle, u mom rodnom Uljanovsku postoji "guvernerska hipoteka": zajmoprimcima koji sudjeluju u programu, općina plaća kamatu na kredit prve tri godine.
Slični programi mogu funkcionisati za neke radne specijalnosti (na primjer, doktori) ili poduzeća.
Banke mnogo lakše odobravaju kredite za kupovinu nove zgrade. Vrijedi obratiti pažnju na povezanost investitora i banke i otići na prvo odobrenje sa već odabranim stanom. To će smanjiti vjerovatnoću odbijanja bez objašnjenja i povećati šanse za dobijanje hipoteke.
Udjeli u stanu moraju biti sastavljeni u skladu sa tekućim prihodima: što je veći oporezivi prihod, veći bi trebao biti udio. Tako ćete zahvaljujući poreskoj olakšci moći mnogo brže vratiti dio vaših sredstava. Podsjetimo, to nije samo trošak samog stana (tačnije, njegov dio uzet na kredit), već i dio kamate plaćene po ugovoru. To će vam omogućiti da dio kredita otplatite nešto ranije.
Svako plaćanje preko mjesečne rate mora se platiti preko službenika banke. Provjerite činjenicu terećenja većeg iznosa sa računa. Dodatnih 500-1.000 rubalja igra ulogu, ma koliko smiješno, jer bilo kakva preplata ne ide na otplatu kamata, već na otplatu glavnog duga.

Uzeti ili ne?

Unatoč brojnim poteškoćama, živcima i značajnim preplatama, hipoteka je jedina prava šansa za mnoge stanovnike naše zemlje da steknu stambeni prostor. Nekretnine poskupljuju mnogo brže nego što raste blagostanje društva. A prosječna mjesečna uplata za hipotekarni stan je uporediva sa kirijem.

Da biste doneli preciznu odluku, morate krenuti ozbiljnim putem. Moraćemo da se konsultujemo sa mnogo različitih stručnjaka. Pokušajte saznati informacije o svim ponudama u vašoj regiji prije nego odete kod programera. Izračunajte maksimalan broj opcija otplate i odredite onu koja će garantovano otplatiti hipoteku u slučaju više sile. Bolje je platiti više i na taj način se vratiti brzoj otplati, nego ne biti u mogućnosti da platite mjesečnu stopu u teškom trenutku.

Možete se informisati o aktuelnim državnim programima u opštini. Ponude banaka su uvijek dostupne na njihovim web stranicama, ali treba doći lično. Isto vrijedi i za investitore: ponekad su posljednji neprodani stanovi u kući neposredno prije isporuke mnogo jeftiniji nego u fazi iskopavanja.

I, naravno, zapamtite da se možete i treba žaliti na probleme. Za građevinare, prijetnja je kontaktiranje raznih vladinih agencija. A ako su se u banci pojavili problemi, možete se obratiti zaposlenima Centralne banke.