Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-17 03:49

Isplativije je iznajmiti stan direktno preko vlasnika, zaobilazeći urede za nekretnine. Ali tada će se ugovor morati zaključiti samostalno, a to nije laka stvar: morate uzeti u obzir mnoge točke i detalje kako biste izbjegli probleme u budućnosti i živjeli u miru i povjerenju. U ovom članku ćemo shvatiti na što treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora o najmu.

Odmah napravimo rezervaciju: u ovom članku ćemo se posebno fokusirati na ugovor o komercijalnom zakupu stambenih prostorija, koji je reguliran Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije i dijelom 5. Poglavljem 5 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije. Ruska Federacija, odnosno iznajmljivanje stana od strane pojedinca. U zakonu postoji razlika između ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa fizičkim licem) i ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa pravnim licem). Međutim, u običnom govoru koristi se ustaljena riječ "renta". Stoga ćemo u ovom materijalu, radi jednostavnosti, koristiti oba termina - "renta" i "renta" - kao ekvivalentne.

Dokumenti

Ni u kom slučaju ne ustručavajte se tražiti od vlasnika stana da dostavi kompletan paket dokumenata:

• pasoš;
• potrebna je potvrda o registraciji vlasništva nad stanom;
• dodatno: plaćene račune za komunalije (da se uvjerimo da po njima nema dugovanja) i izvod iz kućne knjige o licima prijavljenim na stambeni prostor.

Ako stan ima više vlasnika, onda saglasnost jednog od njih nije dovoljna, potrebno je pribaviti saglasnost svih. Postoje tri moguća scenarija za razvoj događaja:

1. Priložiti pismenu saglasnost svih suvlasnika.
2. Jedan suvlasnik sklapa ugovor uz punomoć drugih.
3. Prilikom sklapanja ugovora svi vlasnici su lično prisutni (tada je u ugovoru naznačeno da stan iznajmljuju svi vlasnici u isto vrijeme).

Potrebna je i pismena saglasnost osoba koje nisu vlasnici, ali su uknjižene na stambeni prostor. U suprotnom, oni mogu tražiti svoja prava u bilo kojem trenutku, a vi ćete morati hitno tražiti novi stan.

Pošto je riječ o iznajmljivanju stana, to znači da je zakupac fizičko lice. Stoga mora sa sobom ponijeti pasoš. Ako nećete sami živjeti u stanu, tada su potrebni i podaci iz pasoša drugog (trećeg, petog) stanara.

Ugovori o zakupu nekretnina podliježu državnoj registraciji. Osim ugovora sklopljenog na manje od godinu dana.

Termin

Ugovor o radu može biti kratkoročni (do jedne godine) i dugoročni (od jedne godine do pet godina). Ako u ugovoru nije kazano ni reč o roku, smatra se da je zaključen na najviše pet godina. Glavna razlika između dugoročnih i kratkoročnih ugovora su uslovi za deložaciju stanara.

Kratkoročni ugovor

Vlasnik može propisati rok u kojem ugovorne strane mogu raskinuti ugovor prije roka. Ako takav rok nije određen, on nema pravo deložirati stanare prije isteka ugovora. Ali po isteku tog perioda, vlasnik sam odlučuje da li će nastaviti da iznajmljuje stan istim stanarima ili će tražiti druge.

Dugoročni ugovor

Vlasniku je mnogo teže rastati se od stanara. Po isteku roka važenja ugovora, najmodavac ne može jednostavno useliti nekog drugog u stan: ako najmanje tri mjeseca prije isteka ugovora nije obavijestio zakupca o svojoj želji, smatra se da je ugovor automatski zaključen. obnovljena po starim uslovima.

Ako stanodavac kaže da više ne planira da izdaje nekretninu, onda se stanari moraju iseliti. Ali u ovom slučaju on zaista ne može iznajmiti stan na najmanje godinu dana, inače prethodni stanari imaju pravo da se obrate sudu i traže odštetu.

Za razliku od stanodavca, zakupac može raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme bez navođenja razloga.

Stanje stana i nekretnine

Popravke i poboljšanja

Hitno pitanje: ko radi popravke? Uobičajeno je da ugovor sadrži formulaciju da „nakon isteka ugovora o zakupu stanari se obavezuju da će vratiti prostor u istom obliku u kojem je dat“. Stoga u ugovoru treba odmah naznačiti šta se u stanu može mijenjati, a šta ne.

Osim toga, bez saglasnosti vlasnika, stanari nemaju pravo izvršiti reorganizaciju i rekonstrukciju stambenog prostora. Na primjer, tokom popravka ne možete samo uzeti i srušiti unutrašnju pregradu ili proširiti vrata.

Ako je moguće izvršiti popravke, onda obavezno u ugovoru navedite za koliko treba smanjiti najam. Ako nema naznaka, moguće je da ćete sve sami popraviti, a vlasnik će jednostavno odbiti da vam nadoknadi troškove.

Sve tekuće popravke i troškovi na njemu su na plećima stanara. On ne samo da održava red u stanu, već je odgovoran i za sigurnost imovine.

Najmodavac mora izvršiti velike popravke, a sve troškove snosi on (osim ako ugovorom nije drugačije navedeno). Ako najmodavac ne pokaže interes za velike popravke kada je to potrebno, onda zakupnik ima pravo:

• samostalno izvršiti veće popravke predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom potrebom i naplatiti njihove troškove od najmodavca;
• zahtijevati odgovarajuće smanjenje stanarine;
• zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke.

Kada renovirate ili kupite nešto novo za iznajmljeni stan, zakonski gledano, pravite poboljšanja. Mogu biti razdvojivi i neodvojivi. Na primjer, ako je stanar o svom trošku ugradio klimu ili bojler (a stanodavac nije smanjio kiriju niti im vratio troškove), ima pravo da ih ponese sa sobom.

Neodvojiva poboljšanja, poput novih tapeta, ne možete ponijeti sa sobom, a da ne pokvarite izgled stana. Stoga, zakupac može zahtijevati da im se nadoknadi vrijednost kada ugovor istekne. Ali tužba će biti zadovoljena ako je u ugovoru navedeno da se zakupodavac nije protivio ovom poboljšanju.

Stanje nekretnine

Najmodavac je dužan zakupcu dati nekretninu u dobrom stanju. To znači da ako vas nešto sprječava u korištenju stana, stanodavac mora otkloniti ovaj razlog o svom trošku. Čak i onu za koju nije ni sumnjao u trenutku iznajmljivanja stana. Na primjer, smjestili ste se i bili ste iznenađeni kada ste otkrili da su sve cijevi odavno pokvarene i jednostavno ih je nemoguće oprati pod tušem. Vlasnik mora otkloniti ovaj nedostatak što je prije moguće i potpuno besplatno. Ako to ne učini, možete sami otkloniti uzrok i tražiti nadoknadu troškova ili raskinuti ugovor.

Pažnja: stanodavac treba o svom trošku otkloniti samo one nedostatke za koje ni on ni vi niste znali.

Ako ste prilikom pregleda stana vidjeli da tu nešto ne radi, ili ste na to unaprijed upozoreni, onda je već vaše pravo da pristanete na takav uslov ili potražite bolju opciju.

Takođe, advokati preporučuju da se pored ugovora sačini i akt o prijemu stana. Propisuje stanje namještaja, vodovoda, podova, prozora i svega ostalog. Nakon toga, to će pomoći da se izbjegnu sporovi o kvaliteti popravaka i namještaja. Naravno, u stanu sa starim sovjetskim namještajem i bez opreme, ne morate to raditi. Ali vlasnik, koji iznajmljuje kuću sa skupim namještajem i aparatima, zainteresiran je da mu se sva imovina vrati u ispravnom stanju, pa čak može priložiti fotografije imovine i račune koji potvrđuju njenu vrijednost. Prirodna amortizacija se, naravno, uzima u obzir. Ali stanar će morati da plati pokvareni TV ekran.

Obratite pažnju na „zajedničku odgovornost“ako zajedničkim snagama iznajmljujete stan sa nekim. Ako u ugovoru nije predviđena klauzula o solidarnoj odgovornosti, svu odgovornost snosi onaj ko je sklopio ugovor. Odnosno, ako vaš nemarni komšija nešto pokvari, a samo vi ste u ugovoru upisani kao odgovorni, onda ćete morati da platite.

Najam

Ugovorom se definiše postupak, uslovi i rokovi za davanje zakupnine. Ako o tome nema posebnih uputstava, onda se smatra da su slične onima koje se obično koriste prilikom iznajmljivanja takve nekretnine: u slučaju stana, to je fiksni iznos plaćanja koji se plaća svaki mjesec.

Ako stanodavac traži da odmah plati uplatu 2-3 mjeseca unaprijed ili depozit, to mora biti napisano u ugovoru.

Dokument takođe treba da naznači koliko često iu kojoj meri stanodavac može da poveća plaćanje. U praksi se povećanje zakupnine obično bilježi jednom godišnje do 10% početne cijene. Ali sve je to na diskreciji stranaka.

Ako takva klauzula nije sadržana u ugovoru, najmodavac i dalje ima pravo da poveća zakupninu, ali to se može učiniti najviše jednom godišnje. Štaviše, dužan je o tome unaprijed pismeno obavijestiti zakupca. Ako mu novi uslovi ne odgovaraju, može jednostrano odustati od ugovora.

Zakupac takođe ima pravo da zahteva smanjenje zakupnine ako su se zbog okolnosti na koje ne može uticati, uslovi iznajmljenog prostora pogoršani.

Dodatno

Razgovarajte sa vlasnikom o svim detaljima. Najvjerovatnije ćete se morati često sastajati. On je zabrinut za svoj stan, vi ste zabrinuti za kvalitet života, pa naučite da pregovarate i sve usmene dogovore zapišite u dokument.

Ne često, ali dešava se neprijatna situacija: ponekad vlasnici vole da uđu bez upozorenja, čak i u odsustvu stanara i nekoliko puta mesečno. Ovo je razlog za raskid ugovora uz nadoknadu selidbenih troškova stanara. Da biste izbjegli takvu situaciju, jednostavno dodajte jedan red u ugovor o tome koliko često se vlasnik može pojavljivati kod vas, da li je potrebno da vas o tome unaprijed upozori i naznačite zabranu spontanih posjeta u vašem odsustvu.

Saznajte kako se stanodavac odnosi prema gostima, životinjama i to navedite u ugovoru.

Samo pregovaranjem i fiksiranjem svih bitnih detalja, obje strane će moći živjeti bez sukoba i bez nepotrebne anksioznosti.

Raskid ugovora putem suda

Već smo rekli da se stanodavcu nije lako rastati od stanara, vrstu ugovora igra važnu ulogu. Ali zakupac ima pravo da raskine ugovor u bilo kom trenutku, ali pod jednim uslovom: mora da obavesti stanodavca o svojoj želji tri meseca unapred pismeno.

Ali ponekad je nemoguće ljudski se dogovoriti, a za jednu od strana postoji samo jedan izlaz - tražiti pravdu preko suda i raskinuti ugovor.

Na zahtjev zakupodavca, ugovor može biti raskinut prije roka od strane suda u slučajevima kada zakupac:

• koristi imovinu uz bitnu povredu uslova ugovora ili sa ponovljenim kršenjima;
• značajno degradira imovinu;
• ne plati zakupninu na vrijeme više od dva puta zaredom;
• ne izvrši veće popravke nekretnine u rokovima navedenim u ugovoru, ako su po ugovoru glavne popravke odgovornost zakupca.

Zakupodavac može sudskim putem raskinuti ugovor samo ako je od zakupca pisanim putem zahtijevao da otkloni prekršaje.

Na zahtjev zakupca, ugovor o zakupu može se prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima kada:

• davalac lizinga ne daje imovinu ili stvara prepreke koje onemogućavaju potpuno korišćenje imovine;
• imovina ima nedostatke koje zakupodavac nije naveo prilikom zaključivanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati zakupcu i nisu mogli biti otkriveni prilikom pregleda nekretnine;
• zakupodavac ne izvrši velike popravke imovine u roku utvrđenom ugovorom ili u razumnom roku;
• imovine, zbog okolnosti koje su van kontrole zakupca, u stanju neprikladnom za upotrebu.

Po prestanku zakupa, zakupac je dužan vratiti zakupodavcu nekretninu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno habanje ili u stanju predviđenom ugovorom.

U zaključku, zadržimo se na još dvije važne tačke.

Ako stanodavac donira ili proda iznajmljeni dom, to ne raskida zakup. Drugim riječima, kada čovjek dođe i kaže: „Iselite se, prodajem stan“, to je protivzakonito. Promjena vlasnika ne povlači za sobom raskid ugovora o zakupu stana.

Ako je potrebno, možete promijeniti zakupca (stanara). Odnosno, ako je ugovor sklopljen za muža, a on, na primjer, odlazi na Sjeverni pol na dugo poslovno putovanje, tada uz njegov pristanak možete promijeniti stanara u njegovu ženu. U ovom slučaju ugovor ostaje isti, isti uslovi, rok nastavlja da teče i ne resetuje se. Ali to vas može spasiti od birokratije ako se pojave problemi (na primjer, ako morate raskinuti ugovor ili nešto naplatiti putem suda).